成都综合商圈分析

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2024年7月27日发(作者：)

金沙·光华商圈 成都第二个商业中心

说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春

熙路商圈。今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。记者昨日从

青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商

圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。

商圈：不“以街为市”

金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环

路为界分为东区和西区。这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园

和历史遗迹。

青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片

区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住

在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。”按照

打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。

据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、

集群式的布局方式。青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个

区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。

市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会

觉得乏味。”

东区：特色繁华商业区

金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛

界。这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四

片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片

区来进行不同的安排布局。

光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；

日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；

青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连

锁店。

西区：新兴的商务办公中心

金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至

日月大道。这个区域，也被划分为三个片区。

●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效

应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。

●工业区配套片区，着眼于服务青羊工业集中发展区的商务活动及周边居

住区生活需求，逐渐形成为工业发展服务的后台。

●武青路片区，突出为周边新兴居住区居民服务和吸引周边流动顾客，重

点建设一批组团式商贸楼宇，吸引大型专业店、专卖店及综合购物中心、休闲

娱乐场所入驻。

所谓“商圈”，传统意义上讲，我们将一定经济区域内，以商场或商业区为中

心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域称之为商

圈。百年春熙路、盐市口、骡马市是成都的传统商圈，但随着社会不断发展和

城市建设的日新月异，以及商业经济的快速前进，成都市的“商圈”正在逐渐

地向外扩张和发展。

“金沙片区、建设路片区、红牌楼都已经成为成都市名副其实、有着实力

支撑的‘新型商圈’。按照经济发展规律，处于商圈内的热点商业体往往能加

速商业价值的提升，为投资者和商家带来巨大的商机。”西南财经大学区域经

济专家邹高禄分析说，各个商圈之间有着相同之处，首先是政府的大力支持、

合理的长远规划和倾力打造；其配套都很完善，如居住、教育、医疗、购物、

休闲等。当然，每个商圈也有着不同之处，其特性决定房产特性，包括房产地

位、户型设计、营销方案等。

邹高禄对本报曾报道的金沙片区、建设路片区、红牌楼片区、光华大道的

商业价值做了一个简要的点评。

金沙片区：体现生活品质

金沙片区是成都市首个由政府高起点、快节奏规划的中高档生态社区。近

20家房地产开发商在进入金沙片区时，就是在一个已经完善了城市配套的2000

亩肥沃土地上开发建设住宅、商业为一体的大型生态居住片区，商业投资价值

能在最短时间内达到最大限度的体现。

成温邛高速路、光华大道、青羊大道的便利让金沙片区成为城西繁华的购

物、文化、生活、休闲、旅游、餐饮的商业核心地带。“商人的眼光是敏锐的，

这句俗语是富含经济原则的。金沙区域餐饮、休闲、购物等商业的发达，已经

彰显出地段的黄金价值、商业魅力。其前景非常看好。”邹高禄说。

建设路片区：

自住投资皆宜

2007年，成华区政府就将建设路片区定位为继春熙路、骡马市之后的“成

都市第三商圈”，与成都RBD一起，形成占地面积约5平方公里的特色鲜明的

成都核心休闲商旅城，这是驱动成华起飞和打造“绿色成华”最强有力的引擎。

“休闲商旅城，靠的就是消费经济。此片区的商铺销售火爆是必然，其主

要原因在于城东的价值复兴。城东的商业发展相对较晚，区域内缺乏集中、高

档、升级换代的商业项目，商业发展的空间还很大。”邹高禄特别看好建设路

片区的升值空间。

红牌楼片区：商业投资有潜力

按照武侯区的规划，红牌楼商圈将打造成为成都市“繁华商业、精致业态”

的新兴商业中心，突出沿川藏路的“轴线经济带”，形成“大型商业与现代零

售相结合、居住和商务融为一体”的现代商圈格局。

“红牌楼片区主要还是与商业为主。”邹高禄说，这样的区域经济形式决

定了地产商投资的方向，红牌楼片区建筑主要是以商场、专业市场、商业寓所

为主，片区内的大楼盘项目很少，也反映住宅投资多于自住。红牌楼广场的建

立更是红牌楼片区的核心，对整个商业进行统一的规划，地铁3号线沿老川藏

路方向，穿过红牌楼广场，与天府广场、春熙路、红星路商圈连为一体，因此

红牌楼商圈投资前景非常看好。

光华大道：

区域价值有待提升

光华大道是温江区政府大力打造的，其区域优势就是快速通道。其实光华

大道与南延线、东延线、北新干道一样，同样都是城市发展的快速通道。但相

比其价格后，光华大道区域优势就不明显。光华大道价格在4000元/平方米

———6000元/平方米，而城东到龙泉的几条道路周边项目的均价仅为3500元

-4500元/平方米，而北面，由北新干道所直接带动的区域，其均价也在2800元

-3800元/平米。

邹高禄说：“光华大道沿线项目的开发以点居多，生活配套设施并没有随

着房产开发而得到进一步完善，人气也没有有效提升。可以说它现在更多的还

是作为一条道路而存在，没有形成一个功能片区，区域价值还待提升。”

近日，不少城西的商业地产开发商都准备下手，抓住机遇，加快了项目的启动

和招商。双楠、浣花、光华、金沙以及羊西、清水河六大片区，商业地产项目

精彩纷呈，各自特色鲜明，业态丰富，互为补充，其中，双楠、浣花的商业发

展越来越趋于成熟，羊西和清水河片区商业则呈现了较大的发展空间，金沙、

光华片区商业项目发力的趋势最为明显。

金沙：

“第四商圈”开始呈现雏形

在成温邛高速、光华大道、青羊大道共同构筑了连接金沙板块和二环路以东区

域的“六纵三横”交通网络之后，昔日制约城西发展的交通瓶颈已经消失。而

且金沙片区的基础设施、公共配套设施日趋完善，商业配套设施越发成熟，以

及蜀风花园城、金沙园、金沙西园、齐力花园、天韵金沙、中大君悦金沙、米

兰香洲、雍锦湾等高品质社区陆续呈现和入住，金沙片区已经成为了成都另一

个新兴中产阶级云集的区域，该区域餐饮、娱乐、购物等商业需求日渐加大，

成都“第四商圈”开始呼之欲出。

目前，金沙片区除了特色商业开始崭露头角，集中式商业中心的销售态势也相

当有利。近日，居金沙光华西大高档住宅区之间的集中式商业中心——金沙银

座近日销售、招商进程加快，凭借交通枢纽优势和前期招商，吸引了大量周边

城市以及台湾投资者。除少量二、三楼大铺发售、招商外，其余铺面已所剩无

几。依托占据金沙遗址旁的优势地理位置，天韵金沙风情走廊打造为“餐饮品

牌基地，总店经济特区”；而近日又有消息称，年内亮相的金沙古玩市场另辟

蹊径，打造成都第一精品文物古玩市场。

光华：

商业中心地位凸现

光华片区是近年来新兴的中产聚集区，有着巨大的市场需求和高消费人群，提

供了源源不断的商业动力。周边云集了西南财大、省委党校、行政学院等高校

经济消费潜能，同时在二、三环路短短的2公里范围内，还汇集了成都花园、

博瑞都市花园、优品道、水木光华、大地新光华广场等近百个已建、在建或即

将开发的高品质楼盘，金沙—光华片区商业直接辐射人口目前已达100余万人。

消费基础决定了新光华片区可持续发展的强劲动力。

大地新光华引入沃尔玛、仁和时代春天引入的春天百货旗舰店、博瑞优品道引

进的易初莲花、水木光华活跃的底商、中华家园社区商业以及即将发售的西街

醉洋楼，大体量、高品质的商业入驻，光华片区商业中心的地位开始凸现。

外双楠：

高档商业需求加大

位于城西与城南两大板块之交的双楠，早在10年前就形成了高档社区的概念。

据不完全统计，在以高升桥路为轴心的内双楠辐射区内，仅大型商业设施便达

118处。

近三、四年来，家乐福、人人乐、伊藤洋华堂等大型零售巨头相继入驻双楠片

区。据资料显示，2001年，双楠临街旺铺的租金每月不过45元/平方米，现在

已高达每月100元/平方米，而在大型零售业周边的物业租金更高。

鹭岛国际社区、丽都花园城、中海常青藤、龙湾半岛、花间集等高档楼盘相继

亮相，将进一步提升该片区消费力，对高档商业物业的需求正进一步加大。

浣花：

商业地产延续了繁华的盛唐遗风

高端别墅社区云集的浣花片区以旅游商业地产为特色。自2001年开始，“浣花

溪历史文化风景区”总体规划方案中，对商业用地进行了调整，其中旅游商业

用地20公顷，包括琴台路、青羊正街、青羊横街、草堂东路和浣花南路五个街

区。

该区域内建筑风格主要以川西民居、盛唐遗风为主，各式仿古茶楼、酒肆、古

籍书店、书画碑帖、文房四宝、古玩玉器店等等。目前除了成都规模最大的送

仙桥文物古玩市场外，还有“珠宝玉器、高档餐饮一条街”，将旅游、观光、

购物融为一体。目前在售的浣花长乐坊以及即将亮相的成都古玩城在延续该片

区建筑风格的基础上，将有力地提升浣花片区的高尚人居环境。

Mall聚二环 成都环状商圈规模初成

今年3月，华润·万象城亮相成都，这座城东最大城市综合体的亮相，不

仅标志着万年场区域商业中心一跃而起，也在意味着二环路上的区域商圈中心

又增加了一个。今年8月，仁和春天光华店将营业，伊藤建设路店将在今年11

月营业，加上原有的SM广场、万达的广场、百联天府、伊藤双楠店、沙湾会展

中心和在建的红牌楼广场等项目，临二环路的大型购物中心、百货商场、超市

就有十余个，一条由二环路串起的环状商业圈已经呼之欲出。

现象直击

现在的二环路，已经不仅仅是成都的交通主干道，不仅仅是成都主要居住

区域，也正在成为区域商业中心的发展主干道。沙湾会展中心、百联天府、SM

广场、万达的广场，这四个成都不同时期的区域代表性商业mal都位于二环路，

在建的红牌楼广场和华润·万象城也都位于二环路。成都的百货商业佼佼者

——伊藤洋华堂目前在成都开业的三家分店中有两家位于二环路上，第四家分

店建设路分店也选址二环。

上述这些大型商场和综合性商业绝不简单是一座大型商业配套，其强大的

商业带动作用，让区域商业中心不断兴起。随着这些大型商业选址二环，二环

路也将一个个区域商业串联在一起。最近几年已经形成和因大型商业项目修建

即将兴起的区域商业中心，在二环路上就有8个。

城东有以SM广场和伊藤建设路店为主的建设路商业板块；由华润·万象城

的亮相为新起点的万年场板块；东南则是由万达广场带动的新锦江商业；城南

二环上则是率先尝试区域商业的百联天府；西南方则是由红牌楼广场为首，逐

步变脸的红牌楼新商圈；临近还有由伊藤双楠店、同辉购物广场组成的双楠区

域商业；西二环上是由仁和春天光华村店、大地新光华广场共同构建的光华城

市校园新商业；西北方则是沙湾会展中心为原点辐射的交大区域商业圈。

商业如珠，二环如线，除去北门火车站、荷花池市场的结点，一个环状商

圈如同一串项链，跃然呈现在成都的版图上。环状商业圈的形成也意味着成都

区域商业向成熟迈进。

二环路串起8大区域商业

建设路口：下一个热点是商业

首创、万科、龙湖等品牌开发商的进入让建设路脱胎换骨，成为了近2年

成都楼市最火的区域。随着大量楼盘的建成，商业配套的推出，建设路商圈的

成熟升级也提上日程。作为该板块内的超级配套SM广场，以沃尔玛、莱雅百货

为主力店，商业辐射范围已经远达李家沱、八里小区等地。龙湖春风里商业街

的逐步呈现将完善区域内的商业餐饮等配套，而伊藤洋华堂建设路店将在今年

11月营业，该区域的商业吸引力将提升一个档次。

万年场路口：万象城带来万象更新

今年3月，华润·万象城落户成都的消息正式公布。该城市综合体概算投

资总额约300亿元，包括约24.4万平方米的大型购物中心，以及高约206米、

建筑面积约12万平方米的38层甲级总部商务楼宇，集合了百货公司、国际品

牌旗舰店、美食广场、溜冰场、豪华电影院、酒吧等商业业态，其中预计于2011

年投入运营的总部楼宇将成为城东的地标性建筑。华润万象城建成后将是未来

的城东新中心，将带动一系列新兴产业。

成仁路口：万达广场点亮锦江东

2007年圣诞节，万达广场试营业之后，周边的楼价每平方米几乎上涨了1

千元。万达广场的成功，不仅推动了周边楼市的价格，也成为了成仁路板块的

商业中心。作为城东超级复合Shopping Mal，万达广场集合国际百货、大型超

市、休闲餐饮、国际影院、时尚健身、室内精品步行街等多种商业业态和建筑

形态于一体，满足了城市人群对商业设施与服务全方位、多元化的需求。万达

广场落成后，与原来的社区商业和摩玛城等楼盘新兴的商业一起共同构成了未

来的区域商业中心。

红星路口：百联天府叫响MALL时代

2003年，当时的天府汇城，而今的百联天府成为成都最早打响ShoppingMal

概念的大型商业地产之一。成为探路区域商业中心的先驱，也改变了整个城南

的商业格局，为城南带来更加完善的配套。现在几经调整，成为南二环商业生

活配套的重要一环。与临近的百安居等商业一起成为服务对象不同的区域商业

中心。

佳灵路口：红牌楼广场变脸老商圈

随着规划调整，老汽配城的迁出，红牌楼商圈正在转向生活化配套型区域

商业中，其代表就是红牌楼广场。该项目是武侯区首屈一指的大规划高品质复

合体楼盘。集城市购物、旅游娱乐、商务休闲、高档办公、互动资讯于一体的

多功能复合型城市综合商业中心，融时尚百货主题卖场、大型连锁超市、品牌

电影院、娱乐不夜城、甲级商务写字楼、高档品牌酒店、国际公寓等多种业态。

与红星·美凯龙、优客联邦一起构建成为新的红牌楼商圈。

双楠路口：成都社区商业典范

住宅的成熟带来双楠商业的繁荣，而商业的繁荣也促使了住宅区域的发展。

双楠由社区商业起步，发展成为区域商业中心的步调，也成为成都社区商业的

典范。由伊藤双楠店作为主力百货，加上同辉购物中心、人人乐……在数百米

的范围内集合了百货、超市、社区商业等不同的形态。据了解，王府井百货也

选址双楠，它的加入将会进一步提升双楠商业的档次和辐射力。

光华村路口：高端百货走入区域

位于二环路光华路口的仁和春天光华村店将在年内开业。这是成都高端百

货首次在市中心和城南之外选址。仁和光华店的开业，提升的不仅是光华商业

的档次，也让光华商业从单纯的校园商业、社区型上升成为区域商业中心。临

近的大地·新光华广场也日益成熟，引入乐宾百货、人人乐超市。与原有的家

乐福光华店、麦德龙一同构成的光华新商业中心。

交大路口：老会展新定位

凭借着西南交通大学、沙湾会展中心，二环路交大路口从来都是房地产炙

手可热的区域之一。在新会展中心启用之后，沙湾会展心中也逐步调整业态，

引入了摩尔百盛，人人乐沙湾店也在2007年开业。临近楼盘的商业也加重了区

域商业的分量，尤其是万科加州湾广场引入了台湾统一集团大型商场和苏宁电

器作为主力店。与数百米外拥有沃尔玛的嘉信茂广场共同构成了交大区域商业

中心。

深度解读

购物广场扎堆二环有喜也有忧

二环路全长28.3公里，一个小时就可以跑完全程，却是今天成都城区的主

要干道，大型商业聚集之路。如此多的大型商业为什么都会选址二环路呢？大

量的大型综合性商业项目相邻，又会不会商业竞争加剧？现在的区域商业发展

又存在哪些不足？

优势：发展成熟交通便利

在专业人士眼中，大型商业扎堆二环路是城市发展的必然过程。成都城市

的快速扩张，需要区域商业的发展，这样需求与二环路优势的结合就诞生了如

今的结果。

成都城市化进程的加快，城市面积的不断扩张，中心商业的覆盖面对于日

常生活的商业需求来讲已经鞭长莫及。在住宅发展的同时，区域的商业配套也

逐步兴起，区域商业中心由此诞生。而且中心城区的土地越来越稀少，可供开

发的面积越来越少。万达成都分公司策划经理李牮佑告诉记者：“现在成都市

区都是寸土寸金，现在的第一城，还有原成百地块都拍出了当时的天价，而大

型商业地产是一项风险性很高的投资。土地资源更加丰富，地价相对更低的二

环路就成为更多开发商的选择。”

二环路本身的优势也是一大因素。二环路周边住宅开发早，楼盘入住率高，

已经形成了大片的成熟居住区域。既有商业的需求，也有商业发展的消费支撑。

并且二环路交通便利，四通八达，非常符合商业学的选址需求，所以在二环路

上的主要交叉路口，比如成仁路、佳灵路、交大路等都出现了大型商业。华润·二

十四城项目经理胡晓认为：“商业地产的展示面非常重要，二环路道路宽阔，

是成都最重要的交通干道之一，也是商业地产很好的展示面。”并且二环路与

市中心商圈保持了一定的距离，不用太过担心被中心商圈分流客源，土地储备

也相对丰富。于是，目前的成都二环路就成为大型商业选址的优质选择。

竞争：不可避免存在自然调整

商业竞争无处不在，对于二环路上越来越多的大型综合性商业来说，群聚

效益即带来了商业繁荣，也带来商业更加激烈的竞争。

现在二环路上建成、在建和拟建的大型综合性商业体就有6家，再加上单

独开店大型百货和大型超市，以及临近二环路的大型商业，大型生活类商业物

业达到了十余家，而这些商业都集中分布在东、南、西三面，有些大型商业广

场相聚不过在两公里左右，加上交通的便利，地理距离和时间距离都很近。在

城东，华润·万象城落户万年场后，包括万达广场、SM广场在内就有三个大型

Shopping Mal，它们之间的距离并不远。以二环路环线公交车51路为例，总

共有41个站点，全程行驶时间在1小时40分钟左右。从建设路到万年场仅4

站，从万年场到成仁路口仅5站。在城西，从红牌楼到新成温路口只有7站路

程，但是一路上集中了红牌楼广场、伊藤双楠店、即将开业的仁和春天光华店、

大地·新光华广场，还有麦德龙、家乐福光华店、人人乐双楠店等多家大型超

市。对于附近的居民来说，坐公交车出行到达都非常方便，有车族自驾的选择

度就更加自如。如此密集的布点，商业竞争在所难免。

业界人士认为商业竞争是难以避免的，但是并不会影响过大，而且压力主

要在开发和营运的企业，对普通百姓而言反而是好事。

万达成都分公司策划经理李牮佑认为：“这种商业竞争是难以避免，尤其

是一些定位相似的商业，但是在运营后，市场的杠杆会自然调节，管理者也会

根据市场的情况作出调整，虽然需要花点时间，但是通过调整会让不同的物业

找到自己不同的定位，形成多层次的市场供应，满足不同的需求。”

华润·二十四城项目经理胡晓则认为：“竞争是存在，但是不存在同质化

的竞争，各个项目的定位不同，针对的人群和需求，甚至辐射范围都不一样。

一些相似的大型超市、百货，都是作为整个综合商业中的主力店之一，还有很

多其他特色商业可以作为项目的优势。”

仁源地产公司商业策划运营总监牟云杉认为：“这种竞争带来的压力更多

是针对开发商，业态的自然调整可能会造成一定的资源浪费，但是商业竞争对

消费者来说并不是坏事，不但可以带来更多商业选择，还可能带来更实惠的价

格。”

隐忧：商业模式缺乏成都特色

对于区域商业中心的崛起，尤其是以大型一站式购物广场为主的商业点，

现在的操作模式都是以百货主力店+大型超市主力店+影城+特色零售商业的模

式。而在一些没有大型购物广场入驻的商业区域也出现同样的商业分布。超市

与商场成为购物广场或区域商业的核心主力店，这种模式在成都并不是十全十

美。

现在成都二环上很多大型商业中的超市生意火爆，吸引了大量的人流，而

百货商场却生意清淡，除了大力度的促销活动能够吸引大量人气外，平时的经

营与市区的百货商场差别颇大。这个问题也同样存在于偏离市区中心商圈的其

他很多百货商场中。仁源地产公司商业策划运营总监牟云杉分析认为：“出现

这种情况与成都人的消费习惯有关。对于可比度不高的日用品商品来说，区域

商业可以成功阻截消费人群流向市中心商圈，但是对于以服装类为主的个性化

商品来说，除了品牌的选择性，市区的繁华商业氛围和人们传统的购物观念，

都导致成都大部分人还是喜欢在市中心边逛边买。而现在这类型的商业无论是

认可度还是规模度都不可能与市中心抗衡。”

一位资深的商业地产策划人员分析认为：“现在成都的大型购物广场缺乏

自己的经营模式，都是照搬香港、沿海等地的成功经验，以大型超市和百货为

主力店。成都伊藤也确实开创了社区百货商业的成功模式，但是很多百货的商

业影响力并不够，所以立足区域，效果并不理想。”

成都五大商圈富贵逼人 投资价值深度解读

金金圈———春熙路、盐市口、骡马市 金圈解码：凡是坚固、凝固的

都是金。以春熙路、盐市口、骡马市为代表传统商圈不但给商家带来了巨额利

润，也给这个城市带来了繁荣，无论什么时候这些区域代表商业中心的地位都

不会改变，所以称之为“金圈”。 商业业态：主要以服装、娱乐、餐饮为

主 商铺租金：500-1500元/㎡·月 商铺售价：5万-12万元/㎡ 投

资者目标群：有资金实力又有投资理念的投资者 投资人认同度：91%的消

费者认为，春熙路、盐市口和总府路是成都市未来最具潜力的商圈。 点评：

由于历史的原因，该区域一直是成都投资者认为最理想的投资区域。再加上今

年该区域将有近200万平方米的商业投放市场，未来的投资潜力和机会值得考

虑。 金圈代言人：穆先生 作为温州投资客的典型代表，穆先生去年4

月随本报组织的“温州购房团”一行来蓉，并在“春熙路、盐市口”商圈的某

广场投资购买了300余平方米的商业物业。日前，穆先生在接受记者电话采访

时称，在成都投资某广场快一年了，目前300余平方米的物业仍闲置着，虽然

有不少求租的电话，但如今他还没有出售或出租的打算。 穆先生分析了成

都的商业地产市场后认为，对历史最为悠久的传统商圈、春熙路、盐市口的商

业物业呈现出数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大的特点。但随着

成都市中心区域的进一步改造，该商圈不可复制的口岸价值也是吸引投资客投

资的魅力所在。 木木圈———磨子桥、跳伞塔 木圈解码：生长力特

别强也特别快称之为木。由磨子桥发展到跳伞塔只有短短的两年时间，不能不

说其发展得不快，所以称之为“木圈”。 商业业态：以电脑数码耗材等IT

产品的经营为主 商铺租金：100-300元/㎡·月 商铺售价：7000元

-15000元㎡(而位于此商圈的“庄士中心”目前租金均价为380元/平方米·月；

售价为7000元-39000元/平方米) 投资者目标群：专业投资者和有实力的

IT经销商 投资人认同度：大约有42.3%的投资人认为这个IT商圈很有投

资价值 点评：因为成都地区90%以上需要购买电脑数码耗材等IT产品时都

会选择到该区域来消费，使得这里人气一直很旺。随着IT产品的逐渐普及，未

来的经营成交额及利润明显呈上升趋势，投资者的利益自然也能得到保障。

木圈代言人：冯女士 见到冯女士时，她正在位于“磨子桥、跳伞塔”商圈

腹地的“庄士中心·成都数码广场”忙着签商铺购买协议。据了解，41岁的冯

女士为成都知名的职业投资人，专选社区商铺和产权式商铺下单。 提及

“磨子桥、跳伞塔”商圈，冯敏锐地指出，作为中国西部最具人气和商气的IT

核心商业中心———“磨子桥、跳伞塔”商圈不但坐拥城市交通枢纽的主动脉，

而且其成熟的市场环境和火爆的商气更是广大投资者投资该商圈赢利的保障。

对于许多中长远的投资者来说，投资该商圈的物业无疑有着较大的物业增值空

间。 水水圈———沙湾、交大、九里堤 水圈解码：川流不息称之为

水。该区域主要以西南交大的学生为主力消费群，而且每年生源都有所变化，

这样周而复始，生生不息，所以称之为“水圈”。 商业业态：主要以餐饮、

娱乐等经营为主 商铺租金：60元-150元/㎡·月 商铺售价：4000元

-12000元/㎡ 投资者目标群：以看好“校园经济”的中小投资者为主

投资人认同度：超过51%的投资者认同该区域的投资稳定性 点评：据了解，

从沙湾到三环路已开和将要开的大卖场就有四家。而目前该区域的人气不足以

支撑如此大的商业体量，再加上原有的临街商铺，未来在该区域的投资应谨慎。

水圈代言人：林先生 林先生在“沙湾、交大、九里堤”商圈某专业卖场经

营钢材批发、零售达六年了。但长期以来靠租赁店铺经营，一则租金高，二则

收益无法保障，因此，林的奋斗目标就是在商海中能拥有属于自己的物业和卖

场。前年，他在位于沙湾的某商业楼盘购置了60余平方米的临街商铺。林先生

认为，近年来随着钢材等建筑用材的上幅，相对而言生意上虽然有所起色，但

目前从沙湾到三环路已营业和将要开业的大卖场就有四家，竞争非常激烈。加

之该区域的人气不足，难以支撑这么大的商业体量而使用利润非常薄，所以目

前花上100万元投资的店铺，收回投资尚需好几年。 火火圈———荷花池、

高笋塘 火圈解码：多少年来，荷花池、高笋塘的经营均是热火朝天，不知

有多少投资者在这里成就了他们的百万富翁梦，今后也是如此，所以称之为“火

圈”。 商业业态：主要以服装批发市场为主 商铺租金：200元-350

元/㎡·月 商铺售价：27000元-36000元/㎡·月 投资者目标群：主

要以来自全国各地批发、零售商为主 投资人认同度：超过93.6%的投资者

认同该区域的投资价值 记者点评：荷花池在全国都是有影响力的为数不多

的著名商圈之一，加上他的经营范围较广，辐射能力强，随着城北的逐渐改造，

荷花池、高笋塘仍然是投资人心目中的首选。 火圈代言人：陈勇 来

自南充市的陈勇，在荷花池做服装批发已有五个年头了。日前，他在位于肖三

巷的某商业楼盘分别购置了26.38平方米的底楼商铺和楼上90余平方米的住

宅。用陈勇的话说，他在荷花池摸爬滚打了五个春秋，如今终于有了自己的“金

窝”和“银窝”。 据陈介绍，支撑了“荷花池、高升塘”商圈经济大半壁

江山的经营者，有70-80%来自于省内甚至全国各地，他们不但成就了今天炙手

可热的“荷花池、高笋塘”商圈，而且还贡献了“中国西部最大的百货批发专

业卖场”这一著名金字招牌。也正因如此，该商圈的物业增值幅度巨大，“一

铺养三代”被该商圈广大经营者视为奋斗的目标和骄傲。 土土圈———外

双楠、光华 土圈解码：城西在成都市民的心目中一直是上风上水，是他们

理想的居家之地，有“西贵”之称，其未来的发展不可低估，所以称之为“土

圈”。 商业业态：主要以餐饮、娱乐为主 商铺租金：60元-120元/

㎡·月 光华大道60-70元/㎡·月 浣花北路70-80元/㎡·月 青

华街西侧：50-60元/㎡·月 青华街东侧：30-40元/㎡·月 青羊上街

80-100元/㎡·月 商铺售价：5000元-15000元/㎡ 投资者目标群：主

要以该区域周边的投资者为主 投资人认同度：37.9%的投资者认同该区域

的投资价值 点评：目前该区域的商业氛围还不明显，随着光华大道的开通、

城西诸多高档社区的入住，两、三年后这里将又是一个商业中心区。 土圈

代言人：楚先生 楚先生在内双楠居家生活了近7年，由于见证了整个双楠

片区的兴起与繁荣，加之如今日新月异的生活、居家配套和繁华似锦的商业氛

围。2003年10月，作为房地产职业经理人的楚先生拿出毕生的积蓄，在外双楠

的某楼盘购置了一套70余平方米的社区商铺。 原本想利用其物业的增值

出手能赚上一笔的楚没想到的是，整个外双楠虽然居家氛围日趋浓郁，但由于

是一个崭新的社区，人气和商气的成熟尚需要一个过程。如今，楚先生到手的

商铺有一年多了，不但商铺没有出手赚上理想的利润，而且在相当长一段时间

楚仍将持铺观望。谈到该商铺的投资价值时，楚感叹道，商业物业的保值增值

需要“羊群效应”，目前整个“外双楠、光华”商圈除了入住率较低外，社区

商业尚缺乏品牌主力商家。（消息来源：华西都市报）

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