东京六本木新城对我国大城市中央商务区建设的启示

东　－－‘一　＇　本木新城对我国大城市中央商务区建设的　白．口　、；　　

Ｔｈｅ　Ｒｅｖｅｌａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ＣＢＤ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ　Ｓ　Ｍａｊ　ｏｒ　Ｃｉｔｉｅｓ　ｆｒｏｍ　ｔｈｅ　Ｃａｓｅ　

ｏｆ　Ｒｏｐｐｏｎｇｉ　Ｈｉｌｌｓ　

崔琳ＣｕｉＬｉｎ黄建云ＨｕａｎｇＪｉａｎＹｕｎ　

摘要：东京六本木新城是一个城市中心再开发的优秀案　

例．其高层低密度的开发方式与公共空间艺术人性化的设计　

公、商业、服务等功能进行整合和综合性开发，将交通从水平　

转移到垂直空间，留下大片地面空间作为公共空间和绿地，以　

改善人们的生活环境，形成更多的交往空间。　

１、业态分布与空间构成　

理念．给出了城市复兴的一种手段和方法，对同样面临城市用　

地优先城市人口众多城市环境下降等问题的我国大城市中央　

商务区很有借鉴意义。本文选取广州天河ＣＢＤ和上海徐家汇　

六本木新城以打造“城中之城”为目标，展示其独特的艺　

术、景观、生活为重点。进行城市中心再开发。六本木新城占地　

约Ｏ．１　１６ｈｎ彳，以办公大楼森大厦为中心，配备了居住、办公、娱　

乐、游憩等多种功能和设施，是一个超大型的复合性地区，有　

两万余人在此工作，每天吸引着１０余万的客流量。　

主要建筑包括主体建筑森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视　

台、好莱坞美容美发世界、新北方大厦，业态涵盖办公楼、住　

宅、百货、精品店、餐厅、开放空间、公共设施、户外剧场、美术　

馆、街道……几乎所有城市空间应有尽有。　

２、六本木的交通体系　

作为代表，从业态分布、交通组织、空间构成、文化内涵四个方　

面进行对比分析．提出我国大城市中央商务区未来的发展建　

议和意见。　

关键词：六本木新城中央商务区城市再开发　

引言　

一

、

城市中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城　

市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，代表着城市　

的发展水平和城市形象。　

我国对ＣＢＤ的规划建设始于上世纪九十年代。改革开　

六本木与我国诸多城市中心商务中心一样，都是位于城　

市中心地带，周围有多条轨道交通线路，具备良好的可达性。　

但有一个鲜明的区别是，六本木内部没有通过性干道，这就保　

证了它内部空间的完整性，没有机动车行驶造成的干扰和分　

放后，我国城市经济发展和城市建设都上了一个新的台阶，城　

市中央商务区的的建设也被国内许多在各自经济区域内有一　

定影响的大城市以上议事日程。　

国内ＣＢＤ经历了建设起步和发展建设阶段，现在达到　

一

割，是一个社区内部开发的概念。目前我国很多大城市中心中　

央商务区都位于主干道交叉口上，形成四个街角“四大金刚“　

型的布局模式，这种模式最突出的问题就是主干道对于整个　

个调整和提升的阶段。上世纪九十年代起，关于ＣＢＤ的研　

究取得了一定进展，许多城市也开始在实践上进行规划和建　

设；目前已经有７０多个城市提出要建设自己的ＣＢＤ。城市中　

央商务区的兴建已经成为城市建设中的一种时尚，但随着　

ＣＢＤ的兴起，一些问题也相继产生。　

空间的分割形成的干扰，割断了几个主体建筑之间的联系和　

互动，同时造成了机非混合大大降低了步行空间的环境质量。　

在这点上，六本木的处理值得学习。六本木周围的六本木大道　

和３号环线都是城市主干道，它们的存在保证了六本木的机　

动车可达性，但又仅仅是分布在外围，对内部没有干扰。内部　

的榉树板大道是一条长４００ｍ的林荫大道，行人可以沿街观　

本文选取了我国两大城市广州和上海的两个中央商务　

区与日本东京新建的六本木进行对比分析，找出目前存在的　

差异和不足。同时提出改进意见，进而对我国其他大城市的中　

央商务区未来的发展方向提出建议和意见。　

＝、六本木新城的背量和理念　

赏街道两旁的精品店铺、精美的艺术装帧或者在露天咖啡座　

休闲地品尝下午茶。林荫道两旁的公共休憩座椅不仅能给游　

人提供停歇场所，同时其精美独特的设计也展现了当地独具　

韵味的艺术文化气息与悠闲雅致的生活氛围。　

六本木业主森株式会社社长森稔提出，东京作为国际大　

都市的吸引力正在减弱，因此需要通过对现有土地所有体系进　

行重新划分和建立高层建筑的方法，把东京建设成一个在局部　

更集中、环境更美好的城市［１】。以此为代表的”城市复兴新政策　

在前往六本木的交通方式选择上。规划者也给出了一定　

的倾向性。最鼓励的当然是轨道交通，这种方便、快捷、大运量　

的公共交通设施给乘客带来了方便，也保证了六本木的人气。　

六本木周围共有４条轨道交通线路，最近的日比谷线直接到　

达六本木的地铁明冠，最远的千代田线下车后也只需要步行８　

分钟即能进入六本木。　

”在东京进行推广和实行，六本木新城的开发理念就基于该项　

政策。目前，由于人１：３的增长和建筑密度的增加，东京缺乏具有　

代表性的国际功能性综合场所和城市设施，在这次城市的新建　

中，将着重进行这些建设，目的是让人们拥有更舒适的生活环　

境，能够将城市功能进行高度集中，缩短人们的出行距离，可以　

使他们拥有更多的私人时间和更高效的工作效率。　

其实施手段就是充分利用城市的竖向空间，将居住、办　

——

在行人流动方面，六本木突出的特色就是将行人的流动　

从水平转换为垂直，以行人的垂直流线来考虑建筑的构成，使　

整个空间重没层次变化感。森大厦株式会社希望创造一个“垂　

直”的城市，将都市生活流线由横向改为竖向，建设一个“垂直　

４３——　

表２三个中央商务区主体建筑功能比较　

的Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ多为九十年代后期至２０００年之后才新建　

的。不过仍ｆＥｌ以零售商业作为主导功能，餐饮和娱乐只是作为　

辅助和配合作用。　

名称　主体建筑　

森大厦　

君悦大酒店　

功能　

办公、文化、商业、公共　

设施　

如今的徐家汇，主要业态还停留在传统百货上，虽然后　

续发展中增加了数码卖场这一特色，但仍ＩＥｌ是以商品零售业　

作为主要功能。在徐家汇，要么买数码，要么买衣服，出行目的　

酒店、餐饮、商业　

文化、办公　

餐饮、商业　

、

六本　朝日电视台　

木　北方大厦　

十分单一，在商圈内也找不到特色餐饮和档次较高的娱乐休　

闲场所。如果没有港汇的两栋塔楼，甚至连办公功能都是缺乏　

的，更不用说金融业和服务业了。商务功能的巨大欠缺制约着　

商圈的进一步发展，与六本木这样高复合度的城中之城还存　

在很大差距。　

好莱坞美容美发　餐饮

世界　

４栋住宅　

天河城购物中心　

正佳广场　

天河　购书中心　

ＯＢＤ　广百百货　

维多利广场　

休闲、商业　

居住　

商业、餐饮、娱乐　

商业、餐饮、办公、酒店　

式公寓　

天河ＣＢＤ中的天河城购物中心是我国第一个大型　

Ｓｈｏｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ，在１９９６年天河集团将这－－ｔ￣］ｔ新的商业形式带　

入我国，引起了轰动效应，对于整个天河区商业的迅速发展和　

崛起有着重大作用。模仿国外购物中心的做法，将传统百货形　

商业（文教类）　

商业（传统百货）　

商业、餐饮　

式进行改革，加入餐饮和娱乐休闲等功能，取得了突出的效　

果。这也证明我国城镇居民的消费行为发生了改变，对于消费　

场所的预期也在发生着改变，从单纯的购物，发展为多功能的　

消费体验活动。如果商业场所的发展不能够与这种预期相吻　

合就必将遭到历史的淘汰。　

随着天河购物中心的成功，各地都开始了建设大型　

ｓｈｏｐｐｉｎｇ　ｍａｌｌ的浪潮，仅天河购物中心周围就又建起了多家　

粤海天河城大厦　

粤海喜来登酒店　

港汇　

美罗城　

徐家　太平洋百货　

汇　太平洋数码一期　

太平洋数码二期　

办公　

酒店　

办公、蕊　娱乐、餐饮、　

酒店式公寓　

商业（数码卖场）、娱乐、　

餐饮　

商业（传统百货）　

商业（数码卖场）　

商业（数码卖场）　

购物中心，如正佳广场、宏城广场等。但经营效果并非都如天　

河购物中心一样取得突出成就，大规模的同质化竞争无法取　

得长远的盈利。对比六本木的商业分布，它的每栋商业建筑都　

各有侧重，有的是品牌精品店，有的是百货卖场，还有户外商　

业街，给消费者提供丰富的场所体验和商品选择。　

随着城市化进程的加快，大量人口向郊区迁移，曾经给　

汇金百货　

六百　

东方商厦　

商业（传统百货）　

商业（传统百货）　

商业（传统百货）　

城市ＣＢＤ带来大量客流的市郊地区现在都建成了自己的商　

业中心，同时，面临其他城市中心商圈的激烈竞争，仅仅依靠　

原来的业态布局已经不能满足未来的发展需求了。商业业态　

老化，同时又缺乏其他城市功能的补充和丰富，这已成为我国　

大城市ＣＢＤ未来发展中的挑战和潜在危机。　

３、空间转型　

六本木的最大亮点就是在现代的都市空间内保存了大　

量的公共空间，公共空间和绿地分布在整个新城的中心，节庆　

日会定期举办大型活动，增加了整个新城的活力，也给人们在　

繁忙的都市生活中提供了交流和游憩的场所。而徐家汇现在　

达，周围分布有多栋高档住宅，有深厚的历史文化底蕴。我国　

大城市目前正面临人口密度相对集中，街道宽窄不规则，膨胀　

的城市开发带来严重的交通拥堵等问题，与东京实施六本木　

新城复合性开发之前面临的困境非常一致。而且也一直在向　

立体化和时尚化的方向发展，在积极寻找商业区更新的发展　

方向，六本木像是给出了一种打分很高的可能性答案，有很多　

值得我国大城市学习和借鉴的地方。　

２商业区综合性开发　

六本木的特点是“城中之城”，是在都市中创造了一个高　

密度的商业服务群落，构成了一个有机商业综合体，内部集成　

了办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电视台、剧院、学校、寺庙、　

历史公园等多种城市功能，具有强大的城市魅力。人们来到六　

地面空间非常狭小，行人走路尚且空间不足，更谈不上有什么　

公共空间。这样的空间组成让购物者感到压抑和烦闷，会减少　

在商圈停留的时间；同时，商圈也没有举办大型活动或形成地　

标的区域和可能。不仅没有片状公共空间，徐家汇的绿化也非　

常少，仅有的绿化大都分布在车行道渠化空间或者中央分隔　

本木的目的不仅仅局限于购物，而是多样化的、体验型的、综　

合性的出行过程。　

带上，行人只能远观，没法临近。虽然在商圈东北角分布有徐　

汇公园，但由于在商圈外围，对整个商圈的影响很小，很少会　

有人在徐家汇购物之后再去徐汇公园逛下公园。六本木的毛　

利庭院分布在整个新城的中心位置，内部植物水景配置精良，　

对比三个中央商务区的功能可以发现，六本木中每个主　

体建筑都是复合性功能的，除住宅外，很少会有单一功能的建　

筑。商业大都作为众多功能的其中之一，属于附带而非主导性　

作用。而我国的中央商务区还大都以商业作为主体功能，几乎　

每栋主体建筑的主要功能都是商业，后加入餐饮业和娱乐业　

设计风格是完全是１９式庭院风格，不仅给行人以大片的自然　

绿地空间，也给人以美的享受和历史园林艺术的欣赏回顾。　

—

４５——　

天河ＣＢＤ相对徐家汇的优势就是紧邻体育中心，有现成　

的片状开敞空间，这为该地区举办大型公共活动提供了可能和　

表３三个中央商务区土地利用指标比较　

商圈名称　占地面　建筑面　容积率　

积　积　

建筑密　

度　

空间。同时，当地有关部门也发觉了ＣＢＤ缺乏公共空间的弊　

病，在广州举办亚运会前拆除了宏城广场，改造为绿地和公共　

空间。这一举措受到了市民的普遍欢迎，从这一点上业充分说　

明了使用者对于城市ＣＢＤ内公共空间和绿化空间的需求。　

六本木　

徐家汇　

１　１．２　

１５．９　

７５．９　

７２．２　

６８．６　

６．８　

４．５　

４．７　

２０．５４％　

３６．４８％　

２９．４５％　天，ｇＣ　ＢＤ　１４．６　

此外，我国城市ＣＢＤ普遍存在开发密度高而开发强度　

低的现象，整个空间建筑密集、容量却很有限。对比三个ＣＢＤ　

表４六本木、徐家汇主要建筑层数比较　

的各项指标可以发现（表３），从用地上来看，六本木是三个　

ＣＢＤ中占地面积最小的，然而却实现了最多的使用功能，这与　

中央商　

务区名　主体建筑　

称　

层数　

地上５４／地下６　

地上２１／地下２　

其高度的开发强度是密不可分的。从容积率上就可以看出，六　

本木的容积率高达６．８，这在国内是很难做到的，像徐家汇和　

天河ＣＢＤ能做到４．５左右的已经算是高强度开发了。但为了　

适应未来城市进一步扩展，城市人口进一步增长的需求，这种　

森大厦　

君悦大酒店　

开发强度还是不够的。从主体建筑层数上也能看出（表４），徐　

家汇整个区域开发过于均质化，除了港汇的两个塔楼，商圈内　

都是中低层建筑，六百和汇金更是只有六层。这种”平铺　的　

土地利用，使用空间上不能满足未来的发展需求，同时又占用　

了大量的地面空间，造成容积率比六本木低但建筑密度又比　

六本木高很多的现象。这种土地利用方式在市中心的土地开　

发中是不可取的。　

朝日电视台　

六本木　北方大厦　

世界　

地上８／地下３　

地上１　５／地下２　

好莱坞美容美发　地上１２／地下３　

４栋住宅　

港汇　

美罗城　

６　４３　

塔楼５　１／商场６／地下　

２　

由于日本是资本主义国家，土地归私人所有，因此在建设　

中阻力是非常大的，六本木新城建设共用了１７年，仅土地谈　

地上８／地下２　

太平洋百货　

徐家汇　

女平谨麴租一期　

地上８／地下１　

地上６／地下２　

判就用掉了近１３年，这种坚持体现了政府的决心和毅力，但　

仍旧会付出相当大的代价和成本，在这点上，我国的大城市要　

太平洋数码一期　地上８／地下１　

汇金百货　

六百　

比东京具备很大优势。　

４、交通调整　

地上８／地下３　

地上６　

徐家汇商圈坐落于上海市中心两条城市主干道一一肇嘉　

浜路一虹桥路、漕溪北路一华山路的交叉口，是上海市中心西　

南片区的重要交通枢纽地带，拥有日均６Ｏ～８０万的客流量。这　

一

东方商厦　地上５／地下１　

优厚的地理位置曾是它人气的保证和形成市级商圈的重要　

上。未来的交通系统建设应该更加立体化、系统化，主体建筑　

也应增加其功能的复合性，减少人们在几个街区之间的往复　

穿梭，尽量在一个区域完成出行目的。同时应该调整其导向系　

条件。但到了今天，机动车数量的不断增长，行驶、停放空间的　

不断膨胀，两条主干道交汇的这一地理位置给徐家汇在交通　

上带来了很大挑战。机非冲突的加剧，步行环境的下降，都会　

对商圈的经营带来很大负面影响。虽然规划者已经在积极寻　

统，增加更多的图片信息和指示手册，能让行人在初次到来之　

时就能明确找到自己要去建筑在哪个区域，要从哪条路径过　

去等信息。　

找应对方法，在地下和二层空间都开始建立步行交通系统，但　

目前的该步行系统的系统性和舒适性还存在很多问题，商业　

群落被交通干线分割，几个街角彼此孤立，这对未来业态更新　

形成完整贯通空间整体都带来很多困难。　

这种主干道交叉口“四大金刚“的布局模式在我国很多　

城市中都很常见，这是建国初期交通运输能力和生产能力低　

六本木交通规划很突出的特点就是对步行者的尊重，和　

对步行的鼓励。所有空间都是面向行人设计的，空间组成丰富　

而特点鲜明，既有毛利庭院的绿野仙踪，又有榉树板大道的林　

荫大道，还有ｗｅｓｔ　ｗａｌｋ那样的风情商业街，让行人一直有兴　

趣去寻找新的空间，在其中流连忘返。同时，又配备了充足的　

休息设施，分布在整个六本木的各个角落，提供给行人的不仅　

下造成的痼疾。随着机动车数量的激增这种布局模式的弊病　

越来越大地显露出来，未来应考虑将整个商圈的发展中心进　

是使用功能，优美富有设计感的造型更给人以美的享受，留下　

对六本木深刻的印象。徐家汇目前步行空间形式单一，空间局　

促，机动车干扰严重，还需要不停变化行走界面空间，给行人　

行迁移，与交通中心分开有助于商圈内部环境的提高，也有利　

于交通干道的高效通畅。像六本木那样把交通性干道作为外　

围的包围，而避免其内穿对区域产生隔离。地铁站的位置也不　

～

造成很大干扰，这将成为徐家汇商圈未来发展中的制约条件。　

天河ＣＢＤ也同样存在环境单一，缺乏休息设施和绿化景观的　

问题。过分强调大尺度，建筑缺乏细部，没有让人停留和品味　

的空间。　

定是在商圈的几何中心上，可以有一定偏移，但出口周围还　

是要配合使用行人来到商圈的目的，组织密集的商业用地。　

另一方面，也应该学习六本木将交通从水平面转移到垂直面　

～

４６　

５、文化的延续与主题的演绎　

六本木作为一座新城却十分重视对于传统文化的延续　

和突出。并将其作为自身特点加以利用和包装，主题定位就是　

面影响。另外，良好的步行空间营造也是我国大城市中央商务　

区面临的重要课题。　

对历史建筑的利用，以及文化概念的引入和贯穿将是中　

“文化都心“。针对这个定位做了一系列的工作，首先，在功能　

布局上加入了很多艺术文化设施，包括森美术馆、城市观景　

台、ＴＯＨＯ影城、朝日电视台等。第二，将文化注入景观小品设　

计之中，包括毛利庭院的设计和分布在整个新城的休息座椅　

主题雕塑等。均采用日式风格，由著名设计师进行投标设计，　

作为新城的主题演绎和未来的都市遗产进行保存。不作临时　

性的粗糙作品，将专注和设计注入每个细节，这不仅体现了设　

央商务区未来发展中的重要问题。使中央商务区成为人们了　

解城市，认识城市的窗口，形成该地区的独特文化和品牌效　

应，是城市营销方面的重要战略。必须加以重视。立足于本土　

文化的城市设计才是具有生命力和亲和力的城市设计，移植　

和复制只能拥有短期的活力，长远的成长和发展还需要根植　

本土，打造属于本土特色的文化品牌。　

（作者单位：上海交通大学建筑学系；２０１１．８）　

参考文献　

［１】森稔．城市复兴新政策．六本木新城，２００６，１　

计师的一丝不苟，更在细处给使用者以人文关怀。　

对比六本木将文化引入新城的做法，徐家汇本身就具有深厚　

文化底蕴却没有得到充分利用。徐家汇是徐光启传播西方文　

化的地点，是东西文化的交汇点，是上海文明的起源，具有深　

厚的历史和文化内涵，同时还保留了大量的历史建筑。但这些　

都没能得到良好的利用和宣传，与现在喧嚣的都市氛围形成　

了割裂，甚至成了一种闲置和摆设，不能不说，这是很让人痛　

心的。　

［２】六本木官网：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒｏｐｐｏｎｇｉｈｉｌｌｓ．ｃｏｍ　

［３】陈伟、张帆．日本东京六本木新城建设的启示与反思　

规划师．２００７，１０　

［４】刘滨谊、王晓鸿．复合性都会再开发计划．域外规划　

２００６，１　

没有故事的城市就是没有魅力的城市，历史的祭奠会赋　

予一个地方独特的韵味，这也是其吸引人的源泉所在。未来的　

徐家汇要谋取经济和人气的长远发展，必须打好文化这张牌。　

同样的，对于天河ＣＢＤ也应结合当地历史文化挖掘出自己的　

【５］周诗岩、张式煜．业态演进与空间转型．时代建筑　

２００５　２　

独特魅力。广州的粤菜、早茶、粤曲、武术等名扬海内外，结合　

当地风土人情，打造独具韵味的特色招牌是产生人群新引力　

的有力磁场。在未来的发展中不应一味模仿复制国外大型　

ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ的单一模式，更应因地制宜，发挥自己的本来　

优势。　

四、对我国大城市ＣＢＤ未来发展的建议　

日本在东京的繁华喧嚣背后注意到了未来发展存在的　

问题，及时采用了城市复新政策对城市中心进行了二次再开　

发。建设的重点不是城市运行效率的提高，而是城市魅力的提　

升，注重人的感受和文化氛围的形成。这些被视作城市振兴的　

新动力。我国一线大城市也将迎来与东京相似的发展困境，曾　

经给ＣＢＤ带来繁荣的“人气保证“，如交通区位、百货业态　

等，现在反而成为制约其进一步发展的”症结所在”。　

城市中心中央商务区，若要谋求更大的发展，不能仅仅局　

限在商业这一单纯的业态分布上，必然要加入更多的功能构　

成，形成更丰富更具体验性的复合城市空间，以提供给市民更　

多的便利，吸引多种目的的出行者。　

立体化是我国大城市的必经之路，目前已经在进行探索　

和建设，但还远未达到要求。未来，像六本木森大厦一样的高　

层城市综合体将更多地出现在我国大城市的商务中心，这为　

地面大面积的公共空间的出现提供了可能，同时，也能使垂直　

层面的功能更加复合化，达到将交通转移到垂直层面的目的。　

交通中心和商业中心将进行分离和迁移，可能是垂直层面的　

机非分离，机动车下穿或建立高层的步行系统，也可能是水平　

方向的重心迁移，通过业态分布的重新调整，将商业重心向街　

区内部进行引导和迁移，减少机动车行驶对于内部环境的负　

——

４７——