绿地集团(贵阳白云)房地产开发有限公司、贺国栋等商品房预售合同纠纷

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2024年2月11日发(作者：)

绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司、贺国栋等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷

【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院

【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院

【审结日期】2021.12.10

【案件字号】(2021)黔01民终11920号

【审理程序】二审

【审理法官】符黎音

【审理法官】符黎音

【文书类型】判决书

【当事人】绿地集团(贵阳白云)房地产开发有限公司;贺国栋;重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行

【当事人】绿地集团(贵阳白云)房地产开发有限公司贺国栋重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行

【当事人-个人】贺国栋

【当事人-公司】绿地集团(贵阳白云)房地产开发有限公司重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行

【代理律师/律所】赵柳重庆百君(贵阳)律师事务所;陈绍基重庆百君(贵阳)律师事务所;喻江

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贵州谦明律师事务所

【代理律师/律所】赵柳重庆百君(贵阳)律师事务所陈绍基重庆百君(贵阳)律师事务所喻江贵州谦明律师事务所

【代理律师】赵柳陈绍基喻江

【代理律所】重庆百君(贵阳)律师事务所贵州谦明律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】绿地集团(贵阳白云)房地产开发有限公司;重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行

【被告】贺国栋

【本院观点】本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及附件是否应予解除。

【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定第三人证据交换自认质证诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，上诉人二审向本院提交的《建设工程竣工规划认可证》颁发日期为2021年9月3日，核发机关为贵阳市自然资源和规划局，载明建设项目名称为绿地伊顿公馆F区F1-F12及地下室(F-1某楼、F-2某楼)。 上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及附件是否应予解除。 绿地集团***公司以不可抗力为由认为本案合同不应解除，但贵州省受新冠疫情影响启动突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日至2020年2月23日，共计30天。一审法院根据上述一级响应期间，并结合贵阳市政府下达的《关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》，将本案合同约定的交房时间顺延45天，符合本案实际情况。并且一审法院顺延45天的处理方式与最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第4项“疫情或者疫情防控措施导致出卖人

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不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”中规定内容一致，因为该条款明确规定可以结合案件实际情况，根据公平原则变更履行期限。新冠疫情对房地产开发项目建设的影响并非永久持续状态，在疫情得到有效控制后，不可抗力的情况消除，绿地集团***公司作为项目开发企业应积极推进项目建设，及时办理房屋竣工手续，而不是以此为由让购房人的合法权益一直处于悬而不决的状态。 双方签订的《商品房买卖合同》第十一第约定商品房交付时应当具备建筑工程竣工合格证明文件、面积实测技术报告书、《商品房住房交付备案证书》，但直至本案二审阶段，上诉人仍未能提交上述交房文件资料，本院认为绿地集团***公司逾期交房的时间远远超过合同约定的180天，其以不可抗力为由主张合同不予解除的理由不能成立，对该主张本院不予支持。 关于上诉人认为原判调整合同约定违约金标准不当的问题，本院认为购房人一审起诉时既主张违约损失，又主张已付购房款的资金占用利息，原判结合实际情况择一支持资金占用利息，并未支持违约损失，原判不存在调整违约金的情况，对上诉人的该上诉主张不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9894元，由绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 22:02:50

【一审法院查明】一审法院认定事实，2018年8月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：住Ｆ13-114)(包含附件一至附件十二)。主要约定：1.原告购买被告开发的位于贵阳市***区，房屋总价款892986元。2.合同第十一条约定：出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。3.合同第十三条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，

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出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金。4.合同第十四条第(四)款约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金费用，另在签订本合同之日起3日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。5.合同第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。6.合同附件十二《补充协议》第八条“对合同第十一条的补充约定(对交付时间和条件的补充约定)”第17款约定：因下列情形之一，导致房屋逾期交付的，交房和办理产证通知时间可据实予以延期，且出卖人不承担迟延交房的违约责任：……(4)其他不可抗力原因：第十九条第二款约定：无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起7日内，买受人应协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案登记及其他相关登记的注销手续；第十九条第三款约定：经出卖人与买受人共同协商一致，因出卖人逾期交付使用房屋或者买受人逾期付款，导致对方依据合同或本补充协议的约定单方面解除合同的，违约方应当赔偿守约方的全部损失，若损失难以计算的，双方约定按照购房款总价款的20%加以计算。 合同签订前，原告已向被告支付了房屋首付款。2018年8月13日，被告向原告出具收据，载明收到原告房款267986元。之后，原告与第三人签订《个人按揭贷款合同》，第三人向原告发放625000元贷款，该笔贷款已用于支付案涉房屋剩余房款。2019年1月11日，贵阳市***区物业管理办公室向原告出具《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，载明收到贺国栋交存的维修资金17860元，住宅地址：绿地伊顿公馆F3-1-29-4。 被告向原告邮寄落款时间为2020年2月26日的《顺延交房告知函》(具

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体邮寄时间未知，因EMS邮单仅能保存一年，不能查到具体邮寄时间)载明案涉房屋具体交付顺延时间为本次新型冠状病毒肺炎疫情开始至疫情结束且项目恢复正常建设时间。2020年2月29日，被告在《贵州都市报》刊登《延期交房公告》，载明“现因新型冠状病毒肺炎疫情影响，现阶段项目建设受到以下因素影响：一、因项目无法采购到足够的生产及防疫物资；二、因疫情防控需要严控人员流动，导致工人无法按时返岗参与施工建设；三、因物流管控，施工建设所需的物资也得不到保证。以上情况已严重影响绿地新里城项目A区、绿地国际花都(备案名为绿地伊顿公馆)F区，新都会项目四期的正常建设我司承诺：我司将严格遵守相关法律法规规定，诚信履行双方的合同约定义务，在疫情可控且获得政府主管部门审批同意的情况下，组织快速恢复正常建设，尽早向您交付商品房及办理不动产登记手续”。 2021年7月21日，原告向被告邮寄退房通知书，要求解除合同。

【一审法院认为】一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、与第三签订的《个人按揭贷款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。针对原告的各项诉请，一审法院逐一分析如下： 一、关于案涉《商品房买卖合同》(合同编号：住F13-114)能否解除的问题。一审法院认为，贺国栋可以请求解除合同，理由如下：第一，《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付商品房”，但因突发新型冠状病毒疫情，贵州省于2020年1月24日0时启动突发公共事件一级响应并于2020年2月23日24时结束，并且根据贵阳市人民政法办公厅发布《市人民政府关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》(筑府办函(2020)5号)第八条，涉案房屋最后交房期限应顺延45天，即顺延至2021年2月13日。第二，被告抗辩不能按约定期限向原告交房是因新型冠状病毒疫情的影响，属于不可抗力，其应免责的主张，一审法院认为，新型冠状病毒疫情系一般人所未能预知的突发卫生事件，在疫情得到有效控制之前房地产开发企业推进项目进程的确在客观上存在较大障碍，但在疫情得到有效控制后，不可抗力即消除，房地产开发企业就应积极推进项目的施工进度，尽快竣工，而不是以新冠疫情为由，无限制地推迟交房期限，使购房人应享有的合同权益处于不确

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定的悬空状态。故被告的上述抗辩主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。第三，根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”之约定，被告最迟应在2020年12月30日前向原告交付案涉房屋，但其至今未付，截止庭审之日(2021年8月19日)逾期超过231日，扣除因新冠疫情顺延的45日，逾期也超过了180日，原告有权要求解除合同。故对原告请求解除合同的主张一审法院予以支持。 二、关于被告是否应向原告返还首期购房款及违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”之约定，合同解除，被告应退还原告支付的购房首付款267986元。关于违约金，本案中，被告逾期交房致案涉合同解除给原告造成的损失应为资金利息损失，而《商品房买卖合同》第十三条约定的违约金计算标准远远低于原告所遭受的资金利息损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十二条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告诉请以首付款267986元为基数按照年利率4.35%的标准计算利息的主张一审法院支持为2019年8月19日前以首付款267986元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(3.85%)计算违约金。因原告的损失已通过支持资金占用利息予以弥补，而原告未提供证据证明其还存在其他的损失，故原告请求判令被告赔偿解除《商品房买卖合同》的损失178597元，一审法院不予支持。 三、关于《个人按揭贷款合同》是否应解除的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法被实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因案涉《商品房买卖合同》解除，故原告请求解除《个人按揭贷款合同》的请求成立，一审法院予以支持。 四、关于原告诉请判令被告向其支付已向第三人归还《个人按揭贷款合同》的借款本金、利息的主张是否应予以支持的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，

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商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告已向第三人归还的贷款本金和利息，被告应向原告返还，具体数额以第三人出具的还款凭证为准。剩余未归还的贷款本金及利息，由被告归还第三人，具体金额以第三人出具的结算凭证为准。 五、关于被告是否应向原告赔偿其已支付的维修基金的问题。根据贵阳市***区物业管理办公室向原告出具的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，被告并非是收取此款的主体，其不负返还该款的义务，故对原告诉请判令被告向其赔偿专项维修资金的主张，一审法院不予支持。 六、关于诉讼费和保全费，因被告的过错导致诉讼产生，但原告诉请的金额超过一审法院支持的金额，根据支持比例，诉讼费4947元应由原告承担1595元、被告承担3352元，保全费3566元，应由原告承担1150元、被告承担2416元。 七、关于合同解除后涉案房屋备案登记等手续的注销问题，因商品房买卖合同附件十二《补充协议》第十九条第2款已经约定“无论何种原因导致合同解除，合同解除后之日起7日内，买受人应当协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案登记及其他相关登记的注销手续”，故合同解除后，涉案房屋的备案登记及其他相关登记手续应当办理注销手续，本案中，虽原、被告及第三人并未在本案中提出关于合同解除后相应的备案登记应当注销，但因本案已解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，为减少当事人的诉累，合同解除后，原、被告及第三人应当相互配合办理涉案房屋的相关备案登记、预告登记、预告抵押登记等注销手续，但应当在本案判决确定的原告、被告及第三人各自的义务履行完毕之后三方相互配合办理。 综上，原告的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贺国栋与被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：住Ｆ13-114)(含附件一至十二)；二、解除原告贺国栋与第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支

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行签订的《个人按揭贷款合同》；三、被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺国栋购房首付款267986元及违约金(违约金以267986元为基数，从2018年11月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止)；四、被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺国栋已向第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行清偿的《个人按揭贷款合同》项下的本金和利息(具体金额以重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行出具的还款凭证为准)；五、被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行返还原告贺国栋尚未归还的《个人按揭贷款合同》项下的本金及利息(具体金额以重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行出具的结算凭证为准)；六、原告贺国栋、第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行于上述判决第三、四、五项判决履行完毕之日起十日内与被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司相互配合办理位于贵阳市***区买卖合同备案登记等注销手续；七、驳回原告贺国栋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4947元(已减半、原告已预交)、保全费3566元(原告已预交)，共计8513元，由原告贺国栋负担2745元，由被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司负担5768元。

【二审上诉人诉称】绿地集团***公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、新冠疫情属于不可抗力，导致工程停工时长不仅仅为45天，受疫情影响不可抗力的时间应以实际发生为准；2、本案合同目的可以实现，被上诉人不享有合同解除权。项目的进度已经到了收尾阶段，办理相关竣工验收手续后即可交房。3、合同对违约金有明确约定，在被上诉人未举证证明实际损失大于合同约定的违约金情况下，不应当调整违约金标准。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《建设工程竣

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工规划认可证》、绿地伊顿公馆F区1、2号楼房产测绘成果报告书各一份，拟证明案涉房屋已达到交房条件。被上诉人质证称房产测绘成果报告系F区1、2号楼，与被上诉人购买的F区3栋无关，达不到上诉人的证明目的。

绿地集团（贵阳***）房地产开发有限公司、贺国栋等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民事判决书

(2021)黔01民终11920号

当事人 上诉人(原审被告):绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市***区育才路99-10栋2层15号。

法定代表人：王瑞,该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵柳，重庆百君(贵阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈绍基，重庆百君(贵阳)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：贺国栋。

委托诉讼代理人：喻江，贵州谦明律师事务所律师。

原审第三人：重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城B区金融商务区北区(4)1层3号。

负责人：赵冬博，该行行长。

委托诉讼代理人：熊小愉(公司员工)。

审理经过 上诉人绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司(以下简称绿地集团***

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公司)因与被上诉人贺国栋、原审第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行(以下简称重行观山支行)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市***区人民法院(2021)黔0113民初5208号民事判决，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 绿地集团***公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、新冠疫情属于不可抗力，导致工程停工时长不仅仅为45天，受疫情影响不可抗力的时间应以实际发生为准；2、本案合同目的可以实现，被上诉人不享有合同解除权。项目的进度已经到了收尾阶段，办理相关竣工验收手续后即可交房。3、合同对违约金有明确约定，在被上诉人未举证证明实际损失大于合同约定的违约金情况下，不应当调整违约金标准。

二审被上诉人辩称 贺国栋答辩称：政府文件规定疫情原因可免除45天的责任，上诉人应当在疫情得到控制后尽快复工复产，但直至今天仍不能交房，因此不能以不可抗力为由进行抗辩。一审法院按照贷款利率标准支持违约金公平公正。保全费和诉讼费的产生是上诉人违约行为导致，因此应由上诉人承担上述费用。

重行观山支行答辩称：请求法院依法判决。

原告诉称 贺国栋向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人按揭贷款合同》；3、判令被告返还原告购房首付款267986元，并向原告支付首付款的资金占用费(以267986元为基数，按照年利率4.35%的标准自2018年8月24日计算至实际返还之日止)；4、判令被告返还原告已经向第三人偿还的借款本金及利息，《个人按揭贷款合同》解除后剩余借款本金及利息由被告向第三人清偿；5、判令被告返还原告交纳的维修基金17860元；6、判令被告赔偿原告解除《商品房买卖合同》的违约损失178597元；7、本案诉讼费、保全费等费用由

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被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实，2018年8月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：住Ｆ13-114)(包含附件一至附件十二)。主要约定：1.原告购买被告开发的位于贵阳市***区，房屋总价款892986元。2.合同第十一条约定：出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。3.合同第十三条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金。4.合同第十四条第(四)款约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金费用，另在签订本合同之日起3日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。5.合同第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。6.合同附件十二《补充协议》第八条“对合同第十一条的补充约定(对交付时间和条件的补充约定)”第17款约定：因下列情形之一，导致房屋逾期交付的，交房和办理产证通知时间可据实予以延期，且出卖人不承担迟延交房的违约责任：……(4)其他不可抗力原因：第十九条第二款约定：无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起7日内，买受人应协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案登记及其他相关登记的注销手续；第十九条第三款约定：经出卖人与买受人共同协商一致，因出卖人逾期交付使用房屋或者买受人逾期付款，导致对方依

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据合同或本补充协议的约定单方面解除合同的，违约方应当赔偿守约方的全部损失，若损失难以计算的，双方约定按照购房款总价款的20%加以计算。

合同签订前，原告已向被告支付了房屋首付款。2018年8月13日，被告向原告出具收据，载明收到原告房款267986元。之后，原告与第三人签订《个人按揭贷款合同》，第三人向原告发放625000元贷款，该笔贷款已用于支付案涉房屋剩余房款。2019年1月11日，贵阳市***区物业管理办公室向原告出具《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，载明收到贺国栋交存的维修资金17860元，住宅地址：绿地伊顿公馆F3-1-29-4。

被告向原告邮寄落款时间为2020年2月26日的《顺延交房告知函》(具体邮寄时间未知，因EMS邮单仅能保存一年，不能查到具体邮寄时间)载明案涉房屋具体交付顺延时间为本次新型冠状病毒肺炎疫情开始至疫情结束且项目恢复正常建设时间。2020年2月29日，被告在《贵州都市报》刊登《延期交房公告》，载明“现因新型冠状病毒肺炎疫情影响，现阶段项目建设受到以下因素影响：一、因项目无法采购到足够的生产及防疫物资；二、因疫情防控需要严控人员流动，导致工人无法按时返岗参与施工建设；三、因物流管控，施工建设所需的物资也得不到保证。以上情况已严重影响绿地新里城项目A区、绿地国际花都(备案名为绿地伊顿公馆)F区，新都会项目四期的正常建设我司承诺：我司将严格遵守相关法律法规规定，诚信履行双方的合同约定义务，在疫情可控且获得政府主管部门审批同意的情况下，组织快速恢复正常建设，尽早向您交付商品房及办理不动产登记手续”。

2021年7月21日，原告向被告邮寄退房通知书，要求解除合同。

另查明，2020年1月24日，根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，贵州省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月23日24时一级响应结束。2020年2月20日，贵阳市人民政府办公厅发布《市人民政府关于疫情防控期间支持

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住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》(筑府办函〔2020〕5号)，通知第八条指出：企业在确保质量和安全的前提下，要抓紧全面复工复产。对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按期开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发卫生事件一级响应时间再增加15日计算。另，庭审中，被告自认案涉房屋已进入收尾阶段等待验收。案件诉讼中，原告申请对被告的财产进行保全，共产生保全费3566元。

一审法院认为 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、与第三签订的《个人按揭贷款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。针对原告的各项诉请，一审法院逐一分析如下：

一、关于案涉《商品房买卖合同》(合同编号：住F13-114)能否解除的问题。一审法院认为，贺国栋可以请求解除合同，理由如下：第一，《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付商品房”，但因突发新型冠状病毒疫情，贵州省于2020年1月24日0时启动突发公共事件一级响应并于2020年2月23日24时结束，并且根据贵阳市人民政法办公厅发布《市人民政府关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》(筑府办函(2020)5号)第八条，涉案房屋最后交房期限应顺延45天，即顺延至2021年2月13日。第二，被告抗辩不能按约定期限向原告交房是因新型冠状病毒疫情的影响，属于不可抗力，其应免责的主张，一审法院认为，新型冠状病毒疫情系一般人所未能预知的突发卫生事件，在疫情得到有效控制之前房地产开发企业推进项目进程的确在客观上存在较大障碍，但在疫情得到有效控制后，不可抗力即消除，房地产开发企业就应积极推进项目的施工进度，尽快竣工，而不是以新冠疫情为由，无限制地推迟交房期限，使购房人应享有的合同权益处于不确定的悬空状态。故被告的上述抗辩主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。第三，根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”之约定，被告最迟应在2020年12月30

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日前向原告交付案涉房屋，但其至今未付，截止庭审之日(2021年8月19日)逾期超过231日，扣除因新冠疫情顺延的45日，逾期也超过了180日，原告有权要求解除合同。故对原告请求解除合同的主张一审法院予以支持。

二、关于被告是否应向原告返还首期购房款及违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”之约定，合同解除，被告应退还原告支付的购房首付款267986元。关于违约金，本案中，被告逾期交房致案涉合同解除给原告造成的损失应为资金利息损失，而《商品房买卖合同》第十三条约定的违约金计算标准远远低于原告所遭受的资金利息损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十二条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告诉请以首付款267986元为基数按照年利率4.35%的标准计算利息的主张一审法院支持为2019年8月19日前以首付款267986元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(3.85%)计算违约金。因原告的损失已通过支持资金占用利息予以弥补，而原告未提供证据证明其还存在其他的损失，故原告请求判令被告赔偿解除《商品房买卖合同》的损失178597元，一审法院不予支持。

三、关于《个人按揭贷款合同》是否应解除的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法被实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因案涉《商品房买卖合同》解除，故原告请求解除《个人按揭贷款合同》的请求成立，一审法院予以支持。

四、关于原告诉请判令被告向其支付已向第三人归还《个人按揭贷款合同》的借款本金、利息的主张是否应予以支持的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖

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合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告已向第三人归还的贷款本金和利息，被告应向原告返还，具体数额以第三人出具的还款凭证为准。剩余未归还的贷款本金及利息，由被告归还第三人，具体金额以第三人出具的结算凭证为准。

五、关于被告是否应向原告赔偿其已支付的维修基金的问题。根据贵阳市***区物业管理办公室向原告出具的《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，被告并非是收取此款的主体，其不负返还该款的义务，故对原告诉请判令被告向其赔偿专项维修资金的主张，一审法院不予支持。

六、关于诉讼费和保全费，因被告的过错导致诉讼产生，但原告诉请的金额超过一审法院支持的金额，根据支持比例，诉讼费4947元应由原告承担1595元、被告承担3352元，保全费3566元，应由原告承担1150元、被告承担2416元。

七、关于合同解除后涉案房屋备案登记等手续的注销问题，因商品房买卖合同附件十二《补充协议》第十九条第2款已经约定“无论何种原因导致合同解除，合同解除后之日起7日内，买受人应当协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案登记及其他相关登记的注销手续”，故合同解除后，涉案房屋的备案登记及其他相关登记手续应当办理注销手续，本案中，虽原、被告及第三人并未在本案中提出关于合同解除后相应的备案登记应当注销，但因本案已解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，为减少当事人的诉累，合同解除后，原、被告及第三人应当相互配合办理涉案房屋的相关备案登记、预告登记、预告抵押登记等注销手续，但应当在本案判决确定的原告、被告及第三人各自的义务履行完毕之后三方相互配合办理。

综上，原告的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条

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第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贺国栋与被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：住Ｆ13-114)(含附件一至十二)；二、解除原告贺国栋与第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行签订的《个人按揭贷款合同》；三、被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺国栋购房首付款267986元及违约金(违约金以267986元为基数，从2018年11月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止)；四、被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺国栋已向第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行清偿的《个人按揭贷款合同》项下的本金和利息(具体金额以重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行出具的还款凭证为准)；五、被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行返还原告贺国栋尚未归还的《个人按揭贷款合同》项下的本金及利息(具体金额以重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行出具的结算凭证为准)；六、原告贺国栋、第三人重庆银行股份有限公司贵阳观山湖支行于上述判决第三、四、五项判决履行完毕之日起十日内与被告绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司相互配合办理位于贵阳市***区买卖合同备案登记等注销手续；七、驳回原告贺国栋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4947元(已减半、原告已预交)、保全费3566元(原告已预交)，共计8513元，由原告贺国栋负担2745元，由被告绿地集团

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(贵阳***)房地产开发有限公司负担5768元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《建设工程竣工规划认可证》、绿地伊顿公馆F区1、2号楼房产测绘成果报告书各一份，拟证明案涉房屋已达到交房条件。被上诉人质证称房产测绘成果报告系F区1、2号楼，与被上诉人购买的F区3栋无关，达不到上诉人的证明目的。

本院查明 二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，上诉人二审向本院提交的《建设工程竣工规划认可证》颁发日期为2021年9月3日，核发机关为贵阳市自然资源和规划局，载明建设项目名称为绿地伊顿公馆F区F1-F12及地下室(F-1某楼、F-2某楼)。

上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。

本院认为 本院认为，本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及附件是否应予解除。

绿地集团***公司以不可抗力为由认为本案合同不应解除，但贵州省受新冠疫情影响启动突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日至2020年2月23日，共计30天。一审法院根据上述一级响应期间，并结合贵阳市政府下达的《关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》，将本案合同约定的交房时间顺延45天，符合本案实际情况。并且一审法院顺延45天的处理方式与最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第4项“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合

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案件的实际情况，根据公平原则进行变更”中规定内容一致，因为该条款明确规定可以结合案件实际情况，根据公平原则变更履行期限。新冠疫情对房地产开发项目建设的影响并非永久持续状态，在疫情得到有效控制后，不可抗力的情况消除，绿地集团***公司作为项目开发企业应积极推进项目建设，及时办理房屋竣工手续，而不是以此为由让购房人的合法权益一直处于悬而不决的状态。

双方签订的《商品房买卖合同》第十一第约定商品房交付时应当具备建筑工程竣工合格证明文件、面积实测技术报告书、《商品房住房交付备案证书》，但直至本案二审阶段，上诉人仍未能提交上述交房文件资料，本院认为绿地集团***公司逾期交房的时间远远超过合同约定的180天，其以不可抗力为由主张合同不予解除的理由不能成立，对该主张本院不予支持。

关于上诉人认为原判调整合同约定违约金标准不当的问题，本院认为购房人一审起诉时既主张违约损失，又主张已付购房款的资金占用利息，原判结合实际情况择一支持资金占用利息，并未支持违约损失，原判不存在调整违约金的情况，对上诉人的该上诉主张不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9894元，由绿地集团(贵阳***)房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判员 符黎音

二〇二一年十二月十日

书记员 曹 然

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本文标签： 原告被告商品房疫情约定