临港新城项目可行性研究报告090317n

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2024年5月5日发(作者：)

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临港新城项目市场研究报告

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【第一部分：临港新城概况】

一、区域基本概况

1. 地理位置

临港新城位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的

最前端，距上海中心城区75公里，南离洋山深水港约32公里，北距浦东国际

机场25公里，一方通向海洋经济的全世界，而另一方将辐射上海长三角乃至全中

国。

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1．1目前交通

沪芦高速、城市轨道、郊区环线、A20、两港大道、浦东铁路等城市快速

交通网使临港新城与上海各区县之间仅咫尺之遥。公交线路现已开通龙港快线、

三港快线、龙临专线、龙芦专线等。

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1.2 规划交通

规划中的轨道交通11号线南段从龙阳路直通临港新城，在临港新城内设置有两

个站，一个是主产业区里的临港新城北站，另一个是位于主城区内的临港新城站。

预计该项目将在09年开工，并于2012年建成。

以上图片资料来源“临港集团”

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2．临港新城区域地位

2．1 临港新城发展目标

临港新城的开发建设，是上海市委、市政府为抓住新一轮国际产业转移和港口

竞争机遇、实现经济跨越和城市可持续发展而做出的一项重大战略决策。依托洋山

集装箱国际深水枢纽港和浦东国际航空枢纽港，临港新城将成为中国及至世界现代

装备制造业重要基地。

2．2 临港新城之于世界

临港新城依托“两港”（洋山深水港和浦东国际空港），辐射长三角，服务全国，

面向世界。不仅拥有得天独厚 的区位优势和滨海低商务成本、原生态的自然环境、

叠加的政策、体制优势 ，还具有海运、空运、内河航运、高速公路、铁路“五龙汇

聚”的立体交通运输体系和完备的能源供给体系。随着洋山深水港的开港、洋山保

税港区封关运作，浦东国际空港二期扩建工程全面启动，以及国务院批准闵行经济

开发区扩区临港新城，临港新城将成为国际航运中心的核心功能区。

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2．3 临港新城之于中国

开发建设临港产业区，打造国家级装备制造业基地是上海市委、市政府落实“振

兴装备制造业”国家战略，着眼于提升产业能级，培育新的经济增长极，提高城市

国际竞争力作出的战略决策。

2．4 临港新城之于上海

建设好临港新城，对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市建设，对于发

展先进制造业和现代服务业，提升上海城市能级和综合竞争力，对于上海拓展城市

发展空间，优化城镇布局和功能布局，都具有举足轻重的作用。至2020年，临港

新城将全面实现规划目标，成为上海辅城。

此外，临港新城区域内的芦潮港镇，是上海“十五”期间重点开发的九镇之一，

将实施重点突破、有序推进的方针，并借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质

量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。

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3．区域人口情况

3．1 人口现状及分布

人口划分

总人口

男

女

家庭户户数

泥城

25812

12675

13137

9901

芦潮港

14101

7058

7043

5092

书院

45120

23205

21915

12410

万祥

58976

25362

33614

16732

0-14岁(总)

15-64岁(总)

65岁及以上(总)

本地户口住在本地

非本地户口住在本地

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3974

19045

2793

23031

2781

2350

10544

1207

11294

2807

8795

33614

2711

37266

7854

9064

42231

7681

50069

8907

（以上数据来源于“2009临港新城人口普查”）

3．2 未来人口规划

至2020年，临港新城规划居住人口80万，按照城市区和城镇生活区划分：

城市生活区约60万人（规划主城区约45万人，主产业区核心区约5万人，综

合区约10万人），城镇生活区约21万人。按规划片区划分：主城区约45万人，

主产业区约16.5万人（包括书院镇和万祥镇），综合区约10万人，重装备产

业和物流园区约9.5万人（包括泥城镇和芦潮港镇）。

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【主产业区规划人数】

居住人口16.5

万

【万祥现状】

总人口：

58976

本地户口：

50069

户口：非本地

【泥城现状】

总人口：

25812

本地户口：

23031

户口：非本地

2781

【重装备区、物流区人数】

居住人口9.5万

【书院现状】

总人口：45120

本地户口：

37266

非本地户口：7854

【综合区人数】

居住人口10万

【主城区规划人数】

居住人口45万

【芦潮港现状】

总人口：

14101

本地户口：

11294

非本地户口：

2807

以上资料来源“临港集团”网站

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4．区域经济状况

4．1 经济增长

临港新城于2003年正式开发启动，5年来，临港新城实现固定资产投资

581.7亿元，其中基础设施投资225亿元；引进外资总额12亿美元，合同外资

4.8亿美元；实现生产总值年增长60.4%，工业总产值年增长48.1%，税收收入

年增长34.9%。

4．2 投资情况

2008年12月底外资项目17个，投资额近7亿美元；内资项目15个，投

资额68亿人民币，涉及现代装备制造、医药及医疗器械、现代服务业等多个

主导产业。

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5．整体规划及功能划分

以上资料来源“临港集团”网站

5.1 区域整体规划

上海临港新城是洋山港的陆域腹地和主要的集疏运基地，并包括了环境优

美的生活区和高效益的产业区。规划总面积293平方公里。主城区空间布局是

以滴水湖为核心的典型的“田园城市”的布局模式。海港新城分为主城区和产

业区（包括主产业区、重装备产业区、物流园区和综合区）。

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5．2 各分区功能划分

5．2.1 主城区

它以滴水湖为中心，形成三条环湖功能带：一环带，设置行政办公、商业金融、

文化娱乐、步行购物街区及高档公寓住宅等综合功能建筑群；二环带，规划有“城

市岛”居住小区、大型楔形绿地，适量布置低密度低层独立小住宅和高级中学等公

共配套设施。三环带，设置行政办公及社会公共服务设施。

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一环带

二环带

三环带

以上资料来源“临港集团”

5．2.2产业区

该区域将形成与重装备产业区在产业结构上高度关联、专业相对集聚、上下游

产业适度配置的以装备制造业为核心的综合生产体系。重点建设光仪电制造、IT制

造、汽车零部件制造、通用机械制造四大产业集群，以丰富装备制造业的内涵。

5．2.3 重装备产业区

该区域将重点发展以船用设备、港口机械及物流装备、大型发电装备、自主品

牌汽车、航空产业、大型海洋工程装备、轨道交通制造及维修等为主的先进制造业，

并发挥产业集聚效应，吸引相关产业链上下游企业，打造完整的重装备制造产业链。

5．2.4 物流园区

该区域运用比邻重装备产业区及洋山港的区位优势，重点发展以二、三产业高

度融合为特征的国际物流服务业，努力打造东北亚国际航运中心。在继续引入有实

力的物流企业进驻的同时，欢迎贸易型的企业在区内注册。

5．2.5 综合区

该区域的功能规划目标是成为技术创新的发源地，提供高新技术产业的研发培

训与业务外包。区内将以错落有致的点状布局发展高新技术产业、教育培训、旅游

休闲等，充分体现知识创新、技术创新和产业创新。

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5．3 重点开发项目及进度

5．3.1上海中国航海博物馆（主城区）

我国首个经国务院批准设立的国家级航海博物馆，位于上海临港新城，临近上

海海事大学和上海海洋大学。博物馆占地面积24830平方米，建筑总面积46434平

方米，工程于2006年10月8日动工兴建，计划2009年7月全面建成开放。航海博

物馆的主体结构凸显海洋主题特点。该馆首先将建设航海历史展示区、航海技术展

示区、航海辅助支持区、文化军事展示区等4个展区。除了在建的博物馆，临港新

城的其他娱乐设施也很丰富。

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5．3.2 滴水湖（主城区）

目前国内在尚未成陆的海滩上开挖的最大人工湖，其水域面积和杭州西湖

相当，湖面呈圆形，直径2.66千米，平均水深3.7米，最深处6.2米。“滴

水湖”的引水历时两个月，引水渠的水流截面积约2.6平方米，现已呈现碧波

万顷、绿水荡漾的动人景象。

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5．3.3 皇冠假日酒店（主城区）

该项目地处上海市南汇区临港新城滴水湖南岛，四周碧波荡漾，景色非常优美。

滴水湖南岛面积16.43公顷，其中公共绿地面积2.97公顷，酒店及游艇俱乐部用地

为13.46公顷，酒店用地为12.67公顷，酒店占地面积19600平方米，总建筑面积

69196平方米，其中地上4层，地下1层，将是港城地区第一座五星级酒店，同时

也必将成为港城的标志性建筑，将于2010年初建成开业。

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二、基础建设及企业概况

1．基础建设现状

临港已经建成一期市政主次干道、河网水系、桥梁和绿化配套等工程，已经建

成防汛标准为200年一遇高潮位和12级以上大风的防汛大堤工程；已经建成供水、

污水系统一期工程、电信工程和天然气中压管线工程；完成深水港配套工程、世纪

塘加高加固、口岸查验区、铁路中心站配套等工程；两港大道西延伸段、大芦线、

轴线大道、连接市区的轨道交通线、城区公共交通等正在建设或即将开工。到2008

年底，临港新城在基础设施建设上累计投入225亿元。

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2．企业状况

2．1 企业入驻及展望

截止2008年12月，临港新城共签约32个项目。此外，临港集团目前已

同中船集团、中船重工集团、中国商用飞机公司、中航集团、上汽集团、上海

电气集团、中集集团、三一重工、华仪电气、开山集团、卡特彼勒、沃尔沃、

三井造船、蒂森克虏伯、西门子、科尼、卡尔玛、瓦锡兰、韩国东和恩泰等100

多个国内外著名装备制造企业集团建立战略联盟，投资额逾16亿美元。

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2．2 企业分布

以上资料来源“临港经济管委会”

以上资料来源“临港经济管委会”

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3．政府扶持

3．1 临港产业区优惠政策

经过有关部门或临港新城管委会认定，落户临港产业区的企业在项目规

划、立项审批、企业设立、人才引进等各方面可以享受国家、上海市以及临港

新城管理办法中心规定的各项优惠政策：

● 国家级经济技术开发区的各项优惠政策

● 国家级保税区的各项优惠政策

● 鼓励现代装备制造及技术创新的各项优惠政策

● 鼓励科技成果转化和产业化的各项优惠政策

● 鼓励软件产业和集成电路产业的各项优惠政策

● 促进中小企业发展的有关优惠政策

● 鼓励投资和改善投资环境的其他相关政策

3．2 保税港区政策

洋山港保税区集保税区、出口加工区、保税物流园区的政策优势于一体，

是目前我国港口与陆地区域相融合的保税物流层次最高、政策最优惠、功能最

齐全、区位优势最明显的中国特色的自由港。

国际配送：对进口货物进行分拣、分配或进行增值加工后向国内外配送。

国际转口贸易：进口货物在区内存储后不经加工即转手出口。

国际中转：对货物进行分拆、集拼后，转运至境内外其他目的港。

国际采购：对采购国际货物进行综合处理和加工后向国内外销售。

国际加工：专门从事出口深层次加工为主的服务。

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4．企业服务体系

项目咨询服务：为项目提供前期咨询服务，包括政策和产业导向、项目经

济分析等。

项目审批服务：招商主体和审批部门提供便捷全面的服务通道。

金融服务中心：临港产业区内建立金融服务中心大楼，引入农业银行、工

商银行、建设银行等国有大型商业银行，为客户提供点到

点结汇、购汇、单证核销等一揽子金融服务。

物流配套服务：与海关、商检、外汇等相关机构合作，为企业报关、商品

报检、出口收汇、出口退税等提供咨询服务和解决方案，

提供物流运营效率。

生活配套服务：依托临港新城主城区和四个分城区的商业生活配套能力，

为入驻企业和引进人口提供生活住宿、酒店餐饮、学校医

院和娱乐休闲等各项服务。

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三、区域发展趋势总结

1、浦东、南汇正在快速融合

浦东新区作为上海发展的特区，给上海经济的发展提供了巨大的推

力。而目前，浦东新区的发展已经受到了地域环境的限制。浦东、南汇正

呈现出快速融合的趋势。浦东新区的向南快速发展必将给南汇区的发展带

来更加优越的发展环境。作为南汇发展核心的临港新城将逐渐成为发展的

焦点区域。浦东国际机场的向南扩建、迪斯尼选址在靠近南汇的川沙以及

中国大飞机项目落户临港新城都为区域发展带来巨大利好。

2、空港、海港的核心区位成为发展的巨大引擎

浦东国际空港和外高桥港区的区位优势给浦东新区带来了独特的发

展区位。随着浦东新区发展的完备和外溢，处于浦东国际空港和洋山深水

港核心区域的临港新城新一轮发展的新兴区域。借助两港带来的巨大引

力，临港新城将进入高速发展的时代。

3、区政府对区域发展的优势政策倾向

轨道11号线的建设、通勤客运列车的开通都在逐步改善区域的进入

条件。

南汇区政府也为临港新城的发展提供了优越的政策导向。2008年3～

4月，南汇区委、区人大、区政府、区政协四套班子领导及区委组织部、

区委宣传部、区政法委、区发改委、区国资委、区规划局等36个区级机

关分三批进驻位于临港新城滴水湖畔的新建的区机关办公中心，凸现出临

港新城在南汇区的核心地位。据统计，目前共有约1300名工作人员在新

中心内办公，包括后勤服务人员在内，总入驻人数约为1600人。

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【补充部分：洋山深水港】

一、洋山港概况

1．地理位置

位于杭州湾长江口外的崎岖列岛，西北距上海南汇芦潮港约30公里，

距国际航线仅45海里，是离上海最近的具备15米水深的天然港址。

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2．港口规划

至2012年，洋山港四期全部建成后，在北港区小洋山一侧，可形成

十一公里的深水岸线，布置近三十个泊位，年集装箱吞吐能力达一千五百

万个标准箱以上。届时，不仅上海港的吞吐量在世界上的地位将得到巨大

提升，上海将成为全球航运市场重要参与者，洋山港也将成为上海经济助

推器。

3．港口金融

目前保税港区产业发展导向有：展示交易、加工制造、金融、研发创

新、航运物流等服务。是以上海为中心、以江浙为两翼联动，同时通过与

周边港口的合作来发挥作用，使周边地区也都能获益，具有集装箱国际中

转、国际采购、国际配送、转口贸易和出口加工等综合功能。

包括达飞、叶水福、礼才、中储、普洛斯、丰树、施洁、海博斯班赛

在内的44家中外知名企业已经注册洋山港保税港区，这些外资企业的注

册资本在1000万美元

以上总投资约为76亿美元，范围涉及第三方物流、贸易、货代、船

代、报关、保险、金融等多个直接参与物流服务或为物流服务提供配套支

持的业务环节。

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4．港口政策

上海国际港务集团为了扩大集装箱中转， 大力发展枢纽港，透露将

全面下调港区中转费用，沿海和国际中转的码头装卸费下调20%左右，长

江内河中转下调50%左右；外高桥至洋山港间的国际集装箱中转免收装卸

费；船舶在外高桥和洋山港“两靠”的，将从原先的两次收取移驳费、引

航费，减少为一次收费；水上“穿梭巴士”驳运国际集装箱中转，费用将

降低一半以上。总体成本有望下降三成左右。这些优惠措施将大大降低船

公司的运营成本，提高了洋山港的国际竞争力。

5．港口居住

以往，洋山深水港只是一个以工业港口为主的基地，缺乏一定的服务

设施。而目前正考虑吸引更多的知名品牌或者“国际管家”走进来，逐渐

形成一个成熟的产业基地。目前芦潮港已成为酒店等配套服务业的“生产

基地”。

已初现城市形态的临港新城将加快建设步伐，力争又好又快发展。

“2007年上海临港新城管委会工作会议”上，明确了临港新城今年的工

作任务，作为港口经济“首个登陆地”的临港新城将承载起洋山港巨大资

源流。

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二、港口、港城互力作用

1．港口对港城的作用

港口的区位因素引导生产要素向港口城市聚集。随着港口的开发利

用，港口经济会不断发展，在港口发展期间，港口及其临近的地区，凭借

其有利的区位和水、陆、空交通枢纽等经济要素的成长和壮大，逐步发展

成为一定范围内最具活力和潜力的经济生长点，从而吸引更多的生产力要

素向其周围集中。

2．港城对港口的反作用

港口城市是临港产业的依托，它的发展同临港产业的发展呈正相关关系。港口

城市的规模越大，港口发展的可容空间就越大，特别是国际性港口大城市，人流、

物流、信息流、资金流等经济能量的集中和扩散都将极大地扩展港口的发展空间。

港口城市的各种服务设施和交通、通讯条件是港口发展和发挥作用的主要物质基础，

港口城市一般拥有发达的工商业、国内或国际性的金融机构、咨询机构以及通讯网

络等服务设施，为港口产业的不断延伸、扩张、辐射提供了必要的条件。

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【第二部分：区域房地产】

一、规划城区特征

1．滴水湖

1．1 地理位置

上海临港新城主城区位于新城的最东南的大海边，申港大道最东面，西接A2

沪杭高速、北接A30郊环，南接东海大桥，临港新城以滴水湖为中心向外延伸。

1．2 发展目标

该区域以南汇区政府行政办公中心 深水港口岸审理机构、商务商贸、居住生

活、高等教育、休镲旅游、商业服务等功能多元屶且集聚，势打造成临港新城居住

氛围最佳，自然生态最优美，配套设施最齐全的新城核心区域。

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1．3 区域优势

主城区拥有高品质的生活休闲和商务办公环境，中国最大的人工湖“滴水湖”，

超五星级酒店“东方迪拜”，国家级航海博物馆，城区展示馆，大型商业街等，是临

港新城生活配套规划最为齐全的城区。

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2．泥城

2．1 地理位置

䨴港新城泥城分城区基地总面积约7.12平方公里，距浦东国际机场18公里，

距芦潮港码头4公里，距海港新城主城区约10公里，南邻浦东铁路和重装备产业区，

东邻国际物流园区，北部与规划中的新城主产业区相对，西接郊区环线、沪芦高速

公路（A2），交通便捷，四通八达。

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2．2 发展目标

临港泥城分城区是临港新城城市建设区的组成部分，是重装备产业区和临港物

流园区生活服务配套的重要补充。将建设成为环境优美、配套设施齐全、以生活居

住用地为主的生态型城市社区。

2．3 城区优势

处于临港新城入口处的临港泥城，以其特殊的区位优势毫无争议的在众多项目

中拔得头筹,独领风骚。地理位置来看洋山深水港和临港泥城分别占据在临港新城的

两个出入口: 一方通向海洋经济的全世界，而临港泥城的另一方联系着上海长三角

乃至全中国。

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3．芦潮港

3．1 地理位置

海上出芦潮港码头到浙江宁波、舟山、普陀山、大小洋山等地，在一、二小时

之内。陆路距离海港新城5公里，距离洋山深水港32公里，距离浦东国际机场27

公里，距离上海市中心52公里。紧邻沪芦高速、两港高速、东海大桥、区内有D2,D3

大道与临港物流园区和重装备产业区贯通。

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3．2 发展目标

到2020年力争把芦潮港建设成为：生态环境优美，基础设施完备，商业功能齐

全，现代服务业高度发展的滨海小城镇，成为东海之滨集聚人气、富有魅力的“临

港之玉”。

3．3 区域优势

芦潮港分城区毗邻临港物流园区和重装备产业区，两大园区的人流和产业外溢

为芦潮港发展现代服务业提供了“近水楼台”的先机。此外，该区域水陆交通尤为

发达（具体见2.1“地理位置”）。

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4．书院

4．1 地理位置

临港书院分城区位于临港新城主产业区北翼，城区北倚新城内河航运干道---

大治河；东邻连接浦东国际航空港和洋山深水港的快速交通干道---两港大道；南接

新城重要交通干道---白玉兰大道；西靠主产业区交通干道---Y6路。

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4．2 发展目标

该城区主要分为产业区、西北社区、西南社区、东北社区、东南社区及中央公

园社区六大区域，通过运用国际先进设计理念，全面打造与临港新城相匹配、充满

生机活力的现代化生态城区和产业配套区。

4．3 区域优势

书院是临港新城四大城区中占地面积最多，人口最密集的城镇，交通便利，环

境优美，是临港新城最具活力的分城区。

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5．万祥

5．1 地理位置

万祥分城区位于临港新城的西北部的主产业区内，是临港新城的门户，距离市

中心城区仅55公里（车程约45分钟），与浦东国际机场相距12公里（车程约15

分钟）。分城区紧靠 A30 郊环线和浦东铁路。市区至临港新城万祥分城区交通路线：

A20外环线（浦东机场方向）—A1迎宾大道—A30郊环线—东大公路出口—临港新

城方向—万祥分城区。

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5．2 发展目标

万祥作为临港新城的四大分城区之一，将通过建设现代化的产业配套区和高标

准的新型生活区，逐步成为环境优美、配套设施齐全并与临港新城协调发展的新型

生态型城市分城区。

5．3 区域优势

根据临港门户的地理位置，定位“海洋风”的设计风格，简约、大气、优雅，

一条绿环以欧式风格为主，连接分城区各个功能区，形成一个从公共领域到私有领

域不断深入的城市绿色景观大道，形成水清、气净、天蓝的生态之城格局。

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二、安置适用房

1．整体规模

到2008年年底，临港地区将有350万平方米的农民安置配套房建成分配，70%

以上的动迁农民住上新居。在加速城市化的过程中，临港的芦潮港、泥城、书院、

万祥四镇将有十几万农民转变为城市居民。

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2．各城镇安置房概况

区域

芦潮港

（今后无放量）

占地面积 建筑面积 占地总计 建筑总计

（平方米） （平方米） （平方米） （平方米）

芦潮港社区动迁安置基地一期 221997.78 255000

97332.36 106106

芦潮港社区动迁安置基地二期

671326.62 896518

芦潮港社区动迁安置基地二期-2 60666.06 95759

芦潮港社区动迁安置基地三期 291330.42 439653

泥城社区动迁安置基地一期 250797.492 238300

泥城社区动迁安置基地二期 179998.2 266000

泥城社区动迁安置基地二期-2 65999.34 101034 1250787.5 1723462

泥城社区动迁安置基地三期A 277997.22 413239

泥城社区动迁安置基地三期B 475995.24 704889

书院社区动迁安置基地一期 207131.262 291440

484461.82 663881

书院社区动迁安置基地三期 277330.56 372441

万祥社区动迁安置基地一期 141798.582 139000

314463.52 390274

万祥社区动迁安置基地二期 172664.94 251274

（以上数据来源于“临港新城安置房情况表”）

项目名称

泥城

（今后无放量）

书院

（今后有放量）

万祥

（今后有放量）

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3．安置房购买条件

首先由专业部门进行估价，居民将房屋估算出的价格按每个户口40平方米，每

平方米2900元的价格购买安置房，多退少补，若需要超面积购买，则以市场价每平

方米4156的价格予以购买，所购安置房5年内不得挂牌出售。安置房仅用于安置拆

迁户，不得对外销售。

专业估价

拆迁房

价格

2900元/平米，多贴少补

购买安置房

大于每户40平米，按照

市场价4159元/平米

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4．各城区安置房剩余房源计算

公式：【建筑面积总合/原住居民 - （安置最低限额）40平方米】* 原住民总量

● 泥城本地户口：23031人 ● 芦潮港本地户口：11294人

● 书院本地户口：37266人 ● 万祥本地户口：50069人

换算：

● 泥城分城区安置房剩余可调控面积为 802222 平方米

● 芦潮港分城去安置房剩余可调控面积为444758 平方米 临港新城安置房

● 书院分城去安置房剩余可调控面积为826759 平方米 需求120万平方米

● 万祥分城去安置房剩余可调控面积为1612468 平方米

小结：以每人40平方米的人均住房需求，目前临港新城仍有3万居民还不能改善

居住条件，约占目前总人口的30%。

P41

三、滴水湖周边（主城区）土地供应和潜在项目

1、已供应土地统计

当前，可以从官方网站查找到的滴水湖周边（主城区）的土地成交数据共有6

项，其中只有一项为居住用途的土地，由绿地集团获得，用于开发绿地·东岸涟城，

将在下面部分详细分析。

其余5项均为商业、办公用途的土地，且土地面积都不大，在12～19亩之间。

其中上海刚泰置业有限公司获得土地用于开发“刚泰国际大厦”， 总建筑面积3.2

万平方米左右，由1栋高层商办楼和5栋多层商业楼组成，已于2008年出开工。

P42

已供应土地统计表

编号 项目

南汇区临港主城区一

环水芸路西侧地块挂

牌

南汇区临港主城区一

环区山兰路东侧地块

面积

（㎡）

8313.3

9309.3

容积

率

3

3

金额

（万

元）

3500

3950

用途 获地单位 获地日期

1

2

综合商上海刚泰置业

业、办公 有限公司

综合

2007-01-26

上海毓阳投资

2007-01-26

发展有限公司

挂牌

3

4

南汇区主城区一环区

9719.9

山兰路西侧地块挂牌

南汇区临港主城区一

环区云鹃路东侧地块10385.2

挂牌

南汇区临港主城区一

环区云鹃路西侧地块12861.3

挂牌

南汇区上海临港新城

主城区WSW-C4-2地块317700.1

挂牌

合计 368289.1

2.5

2.5

3988

3800

综合商上海昊坤置业

业、办公 有限公司

上海百业信资

综合商

产管理有限公

业、办公

司

办公

2007-01-26

2007-01-26

5 2.5 3930

上海广昊建设

2007-01-26

发展有限公司

上海绿地（集

2006-11-24

团）有限公司

6 1

36500

55668

居住

P43

2、潜在项目

从官方网站显示数据看，目前位于滴水湖周边（主城区）有一幅面积为237621

㎡（约合356亩）的土地正在挂牌交易中，容积率为1.1。该土地的开发可能与我

项目产生直接的竞争。

而滴水湖周边（主城区）土地供应总量在3万亩以上，当前仅供应2000亩左右，

未来的土地供应量巨大。预计每年供应土地的可建筑面积在100万㎡左右。

P44

三、南汇区政府配售商品房项目——宜浩佳园

宜浩佳园是上海临港新城投资建设有限公司开发的，为南汇区政府定向配售的

商品房项目，不对外销售。项目位于申港大道、环湖西三路交叉路口，紧邻区行政

中心、航海博物馆、办公事业中心。

该项目占地面积为55.05公顷（约合826亩），总建筑面积约62万平方米，住

宅建筑面积约为48万平方米，总户数约5374户，其中20%为12层的小高层，其余

为四层的多层住宅。项目的建筑密度为22.4%，综合容积率0.95，绿化率35.2 %。

该项目共有18个房型，建筑面积从75平米到145平米不等。

在新技术的应用上，项目采用先进的“集中集热－分户水箱”的太阳能热水系

统和直饮水技术。其中，太阳能热水系统已申请国家建设部可再生能源建筑应用示

范工程推广项目。

项目预计将在2009年5月竣工。项目配套幼儿园和小学。

P45

宜浩佳园总平图

项目实景图

P46

四、竞争项目调查

注：本次竞争楼盘调查将针对目前临港新城唯一在售项目绿地·东岸涟城展开

1．绿地·东岸涟城概况

1．1地理位置

绿地·东岸涟城地处上海市南市区临港新城核心主城区，位于申港大道、环湖

西三路交界处，紧临中国最大人工湖。

P47

1．2项目介绍

绿地·东岸涟城总体规划强化45°城市岛居住小区的独特性，以契形绿地与正

南北向的居住单元形成趣味的社区外部空间。景观体系遵循以人为本的设计原则，

从社区滨江公园到街坊间的契形绿地再到居住单元的内部庭园，形成自外而内的绿

化网络。

P48

1．3 项目规划

临港新城1号作品，共分3期开发，规划占地面积约50万平米，建筑面积约

51万平方米，规划总户数3598人。

P49

以上图片资料来源于“绿城·东岸涟城”售楼处

2．绿地·东岸涟城各期概况

2．1 项目一期概况

开盘时间 07年9月

占地面积 50000平方米

交房时间 08年9月

建筑面积 60000平方米

叠加别墅、花园洋房、

产品形态

公寓

容积率 1.04

叠加别墅：8700/平米

平均价格 花园洋房：7000/平米

公寓：7300/平米

销售率 90%以上

以公寓50~80平米房型

面积户型

为主

广告诉求 区域价值

P50

2．2 项目二期概况

开盘时间 07年12月

占地面积 142000平方米

产品形态

装修状况 毛胚

绿化率 38%

规划户数 600户

项目进度 已交付使用

投资客58%、原住民22%

客户情况

公务员17%、产业13%

推广渠道 高速户外、大众媒体

交房时间 09年6月

建筑面积 118000平方米

叠加别墅、花园洋房、

装修状况 毛胚

公寓

绿化率 38% 容积率 1.04

叠加别墅：11000/平米

平均价格 花园洋房：9200/平米 规划户数 1323户

公寓：8600/平米

销售率 85%以上

面积户型

项目进度 现房发售，未交房

以公寓50~80平米房投资客53%、原住民17%

客户情况

型为主 公务员20%、产业10%

推广渠道 高速户外、大众媒体 广告诉求 区域价值

P51

2．3 项目三期概况

开盘时间 08年9月

占地面积 300000平方米

产品形态

交房时间 09年12月

建筑面积 330000平方米

叠加别墅、花园洋房、

装修状况 部分精装

公寓

绿化率 35.60% 容积率 1.04

叠加别墅：未推出

花园洋房：8100/平方

平均价格 规划户数 1675户

米

公寓：7800/平方米

销售率 38%

面积户型

项目进度 在建

以公寓50~80平米房投资客32%、原住民21%

客户情况

型为主 公务员22%、产业15%

以老带新、高速户外、

广告诉求 产品性价比 推广渠道

大众媒体

P52

3．绿地·东岸涟城各期数据分析

3．1 推盘时间、体量以及销售情况分析

期数 开盘时间 建筑面积 销售率

一期 07年9月 60000平方米 90%以上

二期 07年12月 118000平方米 85%以上

三期 08年9月 330000平方米 38%

小结：

从上表可悉，该项目在一年中已连续推出三期，目前一、二期销售情况良好，

三期虽表面销售率有所下降，但实际与之放量巨大有关，实际整体销售速度较为稳

定。

P53

3．2 客户情况分析

二期客户情况

P54

小结：

10%

20%

53%

17%

一期客户情况

13%

17%

58%

22%

三期客户情况

15%

32%

22%

21%

投资客

原住民

公务员

产业客

投资客

原住民

公务员

产业客

投资客

原住民

公务员

产业客

从客源比重来看，区域未来价值已受到投资客认同。另一方面，随着区域建设

日益成形，交通、生活配套的逐步完善，加之产业园区及管理单位的人口导入，自

住型客户的比重也正呈上升趋势。随着临港新城的发展，相信不久的将来，自住型

客户将成为本区域的购房主力。

P55

3．3价格分析

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

一期二期三期

叠加别墅

花园洋房

公寓

小结：

整体价格浮动与大市场背景较为符合，三期价格的上升可理解为区域抗风险能

力较强。

从各类型产品价格变动来看，叠加别墅在一期至二期的价格上升幅度最大，证

明类别墅产品的市场接受度较高，而三期在没有类别墅产品提出的情况下，花园洋

房价格的大幅度提升，证明市场对高端产品的需求十分明显。

P56

3．4 热销户型分析

小结：

从户型情况来看，该项目公寓产品的主力及热销户型集中在50-85平米之间，

小型投资客为主要客群。但随着外来企业及高质人群的递增，中高端产品的需求将

日趋明显。

P57

3．5 推广分析

一期主要推广渠道以大众媒体、高速公路户外拦截（A20高速），以临港新城区

域炒作激发客户投资欲望，而作为临港新城1号作品，绿地·东岸涟城无疑是客户

唯一的选择，并凭借较高的性价比最终触动客户购买。另外，07年房地产市场因素

导致该项目一期开盘火爆，开发商乘势加推二期房源，仍以区域价值作为闪光点再

一次吸引了大量投资客，去化了部分房源。

08年下半年，由于市场因素，客户开始理性观望，开发中的临港新城无法打动

客户购买，开发商改变策略，以产品性价比加以促销活动进行推广，随着临港新城

建设日益完善，企业不断涌入，项目主力产品单身公寓受到市场认可，在09年房地

产市场低迷的环境下，仍保持较好的销售。

p58

p59

４．促销手法

时间 促销活动

08年10月 以老带新，赠送汽车油卡

08年11月 每月特价房 最低8.5折

08年12月 房展会期间购买任意户型均8.5折

09年2月

09年2月

09年2月

会员积分活动

精装单身公寓，送家具、家电

元宵特惠 最高优惠可达15万

P60

【第三部分：项目研究】

一、项目概况

1．项目位置

项目位于临港新城主城区滴水湖附近，北临花柏路、南临申港大道、西接沪城

环路、东接茉莉路。

本

案

P61

2．项目经济指标

地块编号

用地面积

建筑面积

建筑限高

WNW-C5-10

105440平方米

105440平方米

24/40

用地代码

容积率

建筑密度

绿地率

R2/R3

1.00

30/25

35

P62

3．土地现状

P63

4．周边配套分布情况

本

案

公务员安

置商品房

（建设中）

商业中心

（建设中）

边检

政府大楼

中国航海

博物馆

（建设中）

海洋

大学

海事

大学

P64

4．1 公务员安置房（在建）

P65

4．2 政府大楼

P66

4．3 商业中心（在建）

P67

4．4 中国航海博物馆（在建）

P68

4．5 海事大学

P69

二、项目SWOT分析

1.项目优势（S）

项目优势分析表

编号

1

要点 诠释/对策

团队开发实产品是我们的重要优势。基于团队的开发实力，所开发产品

力（研发、管的品质领先于市场的同类产品，应在推广中强化对产品品质

理） 的诠释。

项目的显著

区位优势

项目位于区政府、商业中心、大学园区、轨道交通11号线、

航海博物馆等一系列标志性设施的核心，地块本身具有的区

位优势非常显著。这成为项目重要推广诉求。

2

P70

2.项目劣势（W）

项目劣势分析表

编号

1

2

3

P71

诠释/对策

目前，不管是德普的企业品牌，还是常青藤的产品品牌，在

公司品牌、产

上海房地产市场的影响力都还严重不足。这是一个新兴的发

品品牌实力

展区域，未来肯定有众多大品牌的进入。在同他们的竞争中，

不足

品牌将处于劣势。

临港新城内区域内安置用房、绿地·东岸涟城、公务员商品房等项目已

的购房需求经将区域内的购房需求进行第一轮释放，特别是大学园区的

已经过第一就近需求被提前消化，区域内购房的爆发能力不足，需要对

轮释放 市场进行一定的引导，寻求新的爆发点。

目前，项目周边没有成熟的生活配套设施。区域是一个全新

项目区域现

的城市规划体系，各种设施目前大多处在规划阶段。目前有

有的配套设

配套处于新建过程中，但是由于人气不足的因素，区域配套

施严重不足

设施的完善还需要相当长的一段时期。

要点

3.项目机会（O）

项目机会分析表

编号

1

要点

“上海辅城”

的区域定位

得到政策的

强力支持

临港新城中

心城区的优

越居住品质

区域内的基

础设施投入

具有前瞻性

诠释/对策

临港新城的整体定位得到了上海市政府的支持，区域的信息

已经在全市有了清晰的占位，各种园区经济和洋山深水港的

发展，推动区域城市化建设的快速发展。区域在一个较长的

时期内处于快速上升的良好环境。

项目位于临港新城的中心城区，其城区按照环形进行规划，

矩形居住用地、大面积的槭形公共绿地，在上海市中具有高

度的独特性，具有突出的居住品质，产生一定的向心力。

目前，临港新城的基础设施投入已经超过200亿，公路建设、

通勤列车等设施已经具备，2012年轨道交通11号线的建成，

区域与主城的联系将更加快捷，区域进入性基本完善。

2

3

P72

4.项目威胁（T）

项目威胁分析表

编号

1

2

诠释/对策

国际国内经济大环境的回暖，将直接影响到临港新城内大型

国际国内大

项目的投资进度。虽然目前各种基础设施投资正快速推进，

经济环境回

但工业园建设的放缓将直接影响区域内人口的数量和质量，

暖的推迟

区域城市化的速度受到严重影响。

区域可开发区域内可开发土地量在2万亩以上，而目前绿地一个商品房

土地量巨大，项目在开发，未来可开发的项目众多，项目周边就有大量未

要点

竞争环境有

恶化的可能

P73

开发土地。这些未知项目的开发可能对本项目产生直接的威

胁，需要紧密关注区域房地产市场的发展动态。

三、项目初步定位

1、项目市场定位

1.1.市场地位——临港新城首个中高档住宅项目

目前区域房地产市场处于起步阶段。区域内仅有的房地产项目绿地·东岸涟城

主要定位于公寓型住宅产品，档次中等。我项目定位于临港新城第一个中高档住宅

项目，档次高于目前的绿地·东岸涟城。我项目的出现，将有助于提升整体区域的

房地产开发层次。而未来在二环带出现低密度项目将定位在区域内的高档项目，我

项目在档次上与其拉开一定距离。

P74

1.2.客户群定位——新城区域部门经理及副总经理级别的中产阶层

与绿地·东岸涟城主要以小资阶层为主要目标人群不同，我项目将以新城区域

部门经理及副总经理级别的中产阶层为主要目标人群，为其更多的营造居家的生活

氛围。项目周边商业中心的建成、轻轨11号线的竣工将为项目提供更多的生活配套

服务，具备相对优越的外部环境。

1.3.产品定位——强调低密度、高绿化率的自然生态家园

本项目将在产品营造上给上海带来冲击性的视觉体验。项目将从强调低密度、

高绿化率出发，营造更加亲近自然，更加生态的居住氛围。并采用目前上海少有的

欧式建筑的风格，使项目的外部视觉感受和进入社区的内部视觉感受产生根本性的

改变，力求达到耳目一新的效果。

P75

多层洋房意象图

联排别墅意象图

P76

2、产品形态

2.1.方案一：考虑“90/70”法则下的产品形态

 在90/70法则下，产品将以9+1小高层住宅为主，5+1多层花园洋房为补充。

 9+1小高层住宅将重点提供90平方米以内的住宅产品，约在总开发面积的

70％。

 5+1多层花园洋房提供大套型的高档住宅产品，作为提升项目档次的重点。

 项目综合容积率控制在1.0以内，将呈现更优的低覆盖率，为园林景观的

营造提供更多的空间，突出项目的生态特色。

P77

多层洋房意象图

多层洋房意象图

P78

2.2. 方案二：不考虑“90/70”法则下的产品形态

 这种状况下，项目将充分运用1.0的容积率，以9+1小高层住宅为主要产

品形态，以联排别墅为补充，并可考虑项目所有住宅产品提供复式产品形

态。

 9+1小高层住宅约占总开发面积的80％，主要提供大套型产品。

 联排别墅约占总开发面积的20％，容积率约0.5。

 项目综合容积率控制在1.0以内。

P79

联排别墅意象图

联排别墅意象图

联排别墅意象图

P80

四、项目初步经济性分析

下面分别就上述两种方案进行初步经济性分析。

1.产品方案一经济性分析

1.1.项目经济技术指标

项目

用地面积

容积率

总建筑面积

地上建筑面积

9+1住宅

5+1洋房

公建配套

地下建筑面积

P81

数值

105440

1.0

117800

105400

72800

31200

1400

12400

单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

备注

按地上建造面积

包含半地下建造面积

1.2.项目投资测算

编号 项目

面积

（㎡）

单价 金额

备注

（元/㎡） （万元）

1 土地费用

2

3

4

5

P82

117800.00 1936.04 22806.56

建设用地面积105440㎡，按照

117800.00 1879.65 22142.29 140万/亩进行计算，容积率1.0，

土地成本

总建筑面积125400㎡。

117800.00 56.39 664.27 土地成本×3％

契税

117800.00 440.00 5183.20

前期费用

117800.00 60.00 706.80 按照60元/平方米计算

勘察设计费

城市建设配套费

117800.00 320.00 3769.60

117800.00 60.00 706.80

民防费

包含建安成本、配套设施、园林

117800.00 2600.00 30628.00 景观、管网等费用，按照2600

工程造价

元/㎡进行测算

117800.00 478.61 5638.00

期间费用

117800.00 140.51 1655.20 销售收入×2％

管理费用

117800.00 210.76 2482.80 销售收入×3％

销售费用

按照贷款15000万元，年利率

117800.00 127.33 1500.00

财务费用

10％，期限1年测算

117800.00 5454.65 64255.76

开发成本合计

1.3.项目销售收入测算

项目

9+1公寓

5+1洋房

车库

可售面积（㎡）

72800.00

31200.00

12400.00

销售单价（元/㎡）

7000.00

9000.00

3000.00

金额（万元）

50960.00

28080.00

3720.00

合计

116400.00 82760.00

P83

1.4.项目税费测算

税种

营业税及附加

土地增值税

总计

P84

税基（万元）

82760.00

82760.00

税率

5.75%

2%

税额（万元）

4,758.70

1,655.20

6,413.90

比重

74.19%

25.81%

100.00%

1.5.项目收益

项目

总投入

总收入

营业税及附加

土地增值税

所得税前利润

所得税前利润率

所得税

净利润

净利润率

数值

64,255.76

82,760.00

4,758.70

1,655.20

12,090.34

14.61%

3,022.59

9,067.76

10.96%

单位

万元

万元

万元

万元

万元

万元

万元

项目自有资金投入为22806.56万元，约占项目总投资的35.49％。

项目自有资金税前利润率＝所得税前利润÷项目自有资金投入＝53.01％

项目自有资金净利润率＝净利润÷项目自有资金投入＝39.76％

P85

1.6.项目现金流量表

现金流入

现金流出

现金净流入

股东投入

银行贷款

销售收入

土地款

建造成本

税费

营业税

土地增值税

管理费用

销售费用

财务费用

所得税

归还银行贷款

2009年

37806.56

22806.56

15000.00

37558.29

22806.56

13500.00

1251.73

551.73

700.00

248.27

2010年

41380.00

41380.00

30844.46

8924.48

6919.98

2379.35

827.60

551.73

900.00

750.00

1511.29

15000

10535.54

2011年

41380.00

41380.00

20289.50

13386.72

6902.78

2379.35

827.60

551.73

882.80

750.00

1511.29

21090.50

合计

120566.56

22806.56

15000.00

82760.00

88692.24

22806.56

35811.20

15074.49

4758.70

1655.20

1655.20

2482.80

1500.00

3022.59

15000.00

31874.31

累计现金净流入

P86

248.27 10783.81 31874.31

1.7内部报酬率（IRR）及敏感度分析

经测算，本方案的内部报酬率（IRR）为13.53％，高于10％的惯用贴现率，方

案基本可行。

项目敏感度分析：

税前利润率

-10%

0

工程造

价变化

10%

20%

项目敏感度分析表

销售价格变化

-10% 0 10%

10.65%

6.54%

2.43%

-1.69%

18.31%

14.61%

10.91%

7.21%

24.58%

21.21%

17.85%

14.48%

-20%

1.07%

-3.55%

-8.18%

-12.80%

20%

29.80%

26.72%

23.63%

20.55%

30%

34.22%

31.37%

28.53%

25.68%

 项目对销售价格的敏感程度明显高于对工程造价的敏感程度。

 在工程造价不变的情况下，销售价格下降20％，项目出现负利润。

 在销售价格不变的情况下，工程造价上涨20％，项目利润低于10％。

P87

2.产品方案二经济性分析

2.1.项目经济技术指标

项目

用地面积

容积率

总建筑面积

地上建筑面积

9+1住宅

联排别墅

公建配套

地下建筑面积

P88

数值

105440

1.0

124100

105400

83200

20800

1400

18700

单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

备注

按地上建造面积

包含半地下建造面积

2.2.项目投资测算

编号 项目

面积

（㎡）

单价 金额

备注

（元/㎡） （万元）

1 土地费用

土地成本

契税

2 前期费用

勘察设计费

124100.00 1837.76 22806.56

建设用地面积105440㎡，按

照140万/亩进行计算，容积

124100.00 1784.23 22142.29

率1.0，总建筑面积124100

㎡。

124100.00 53.53 664.27 土地成本×3％

124100.00 470.00 5832.70

124100.00 90.00 1116.90 按照90元/平方米计算

城市建设配套费

124100.00 320.00

124100.00 60.00

民防费

3 工程造价

124100.00 3000.00

124100.00 512.21

124100.00 156.54

124100.00 234.80

124100.00 120.87

124100.00 5819.96

4 期间费用

管理费用

销售费用

P89

财务费用

5 开发成本合计

3971.20

744.60

包含建安成本、配套设施、园

37230.00 林景观、管网等费用，按照

3000元/㎡进行测算

6356.50

1942.60 销售收入×2％

2913.90 销售收入×3％

按照贷款15000万元，年利率

1500.00

10％，期限1年测算

72225.76

2.3.项目销售收入测算

项目

9+1住宅

联排别墅

车库

合计

P90

可售面积（㎡）

83200.00

20800.00

18700.00

122700.00

销售单价（元/㎡）

7500.00

14000.00

3000.00

金额（万元）

62400.00

29120.00

5610.00

97130.00

2.4.项目税费测算

税种

营业税及附加

土地增值税

总计

P91

税基（万元）

97130.00

97130.00

税率

5.75%

2%

税额（万元）

5,584.98

1,942.60

7,527.58

比重

74.19%

25.81%

100.00%

2.5.项目收益

项目

总投入

总收入

营业税及附加

土地增值税

所得税前利润

所得税前利润率

所得税

净利润

净利润率

数值

72,225.76

97,130.00

5,584.98

1,942.60

17,376.67

17.89%

4,344.17

13,032.50

13.42%

单位

万元

万元

万元

万元

万元

万元

万元

项目自有资金投入为22806.56万元，约占项目总投资的31.58％。

项目自有资金税前利润率＝所得税前利润÷项目自有资金投入＝76.19％

项目自有资金净利润率＝净利润÷项目自有资金投入＝57.14％

P92

2.6.项目现金流量表

现金流入

股东投入

2009年

37806.56

22806.56

2010年

48565.00

2011年

48565.00

合计

134936.56

22806.56

现金流出

现金净流入

银行贷款

销售收入

土地款

建造成本

税费

营业税

土地增值税

管理费用

销售费用

财务费用

所得税

归还银行贷款

15000.00

48565.00

48565.00

15000.00

97130.00

37754.09

35321.13

26022.28

99097.50

22806.56

43062.70

18228.24

5584.98

1942.60

1942.60

2913.90

1500.00

4344.17

15000.00

22806.56

13500.00

1447.53

11825.08

8496.05

2792.49

971.30

647.53

1162.65

750.00

2172.08

15000

17737.62

8284.66

2792.49

971.30

647.53

951.26

750.00

2172.08

647.53

800.00

52.47

52.47

22542.72

35839.06

35839.06

累计现金净流入

P93

13243.87

13296.34

2.7内部报酬率（IRR）及敏感度分析

经测算，本方案的内部报酬率（IRR）为18.93％，高于10％的惯用贴现率，方

案基本可行。

项目敏感度分析：

税前利润率

-10%

0

工程造

价变化

10%

20%

项目敏感度分析表

销售价格变化

-10% 0 10%

14.44%

10.18%

5.92%

1.67%

21.72%

17.89%

14.06%

10.22%

27.68%

24.20%

20.71%

17.23%

-20%

5.34%

0.55%

-4.24%

-9.03%

20%

32.64%

29.45%

26.26%

23.06%

30%

36.84%

33.90%

30.95%

28.00%

 项目对销售价格的敏感程度明显高于对工程造价的敏感程度。

 项目具有较好抗风险能力，在销售价格下降10％，工程造价上涨20％的情况下，

项目能够基本保值。

 在工程造价不变的情况下，销售价格下降20％能够实现基本保值。

 在销售价格不变的情况下，工程造价上涨20％仍能实现基本利润。

P94

五、总结

1、方案二获利能力优于方案一

方案二在产品档次上高于方案一，导致产品售价整体高于方案一；生产成本的

变化主要集中在工程造价上有少量变化，导致成本上升并不明显；从而整体性的导

致方案二的获利能力优于方案一。

P95

2、能尽量放宽“90/70法则”对本项目的限制

从经济性分析的数据来看，采用“90/70法则”生产的方案一的盈利能力处于

较低水平，抗风险能力差。方案二的盈利能力就明显高于方案一，具有较好的抗风

险能力。

中高端项目的开发有助于提升区域形象。目前区域内没有中高档次的房地产项

目的开发，区域的高端形象就没有具体的项目进行支撑。中高端项目的开发需要在

产品形态上有宽松的发挥空间。

区域内目前开发的绿地·东岸涟城是一个以50～80平方米的公寓产品的项目，

从产品功能上看是过渡居住功能为主。区域内的大户型住宅的需求还没有得到真正

的释放，大户型产品有巨大的需求空间。

同时，这些中档公寓产品对吸引高端人群进入区域定居缺乏吸引力，对区域成

熟的推力严重不足。本项目中高端产品将能够契合区域内工作的部门经理及副总经

理级别的高端人群的定居需求，对于优化区域人口结构和城市经济发展具有重要作

用，这也要求该区域的后续房地产开发增加中高档、高档产品的建设。

P96

3、继续后续土地的开发

本项目对区域形象提升和城市化建设进程具有积极意义，也为区域房地产市场

的培育做出了贡献。本项目将承担先期市场培育的大量投入，收益率相对较低，希

望在区域内能够继续后续土地的开发，将本项目所体现的优势产品形成规模形象，

更好的满足城市形象和居住功能的需求，也为企业未来在临港新城能够实现良好发

展提供坚实基础。

本文标签： 临港项目新城区域发展