关于TOD综合体项目开发与地铁建设同步实施工程的思考

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2024年5月2日发(作者：)

关于TOD综合体项目开发与地铁建设同

步实施工程的思考

摘要：在国家新型城镇化战略与交通强国战略的双轮驱动下，以公共交通为

导向的城市TOD（Transit Oriented Development）项目模式逐渐成为全国大中

型城市发展的重要“加速器”。TOD项目开发可以从规划源头实现统筹规划设计，

实现土地集约利用，提升项目综合开发价值，推动产城融合发展。在TOD项目开

发过程中， TOD项目开发涉及的部分工程内容因与地铁工程的建筑结构相连通或

存在功能空间共用或受工程条件所限而必须在地铁建设阶段与地铁工程同步实施，

导致同步实施工程成为TOD项目开发成功与否的关键，通过同步实施工程可将

TOD综合体项目开发与地铁工程规划设计进行有效结合，实现建筑空间及使用功

能和开发价值的高效融合。

关键词：TOD综合体，项目开发，地铁建设，同步实施工程

同步实施工程的必要性

国内TOD项目开发发展历程

结合国内地铁建设历程，TOD项目建设发展经历了利用地铁出入口进行有限

商业开发的小型TOD项目开发1.0时代（例如广州的动漫星城项目），到地铁站

上盖综合体地下空间与地铁车站进行中大型TOD综合体项目开发2.0时代，发展

到目前地铁车辆段（场）上盖开发甚至连同相邻车辆段、地铁站进行统筹规划设

计的站城一体化的大型TOD综合体开发3.0时代。在地铁建设与TOD项目综合开

发过程中，二者建设主体不一定相同，即地铁公司负责地铁建设，开发商负责

TOD项目开发，不同的建设主体往往很难做到让各自管辖的工程建设内容做到高

效协同，随着TOD综合开发在国内的快速发展，近些年政府层面也越来越意识到

同步实施工程重要性。

TOD项目综合开发痛点

TOD项目开发早期，在缺乏政府统筹的情况下，TOD项目开发很难与地铁工

程从设计及建设上进行有效协同，或者协同效果欠佳。例如在政府规划设计源头，

主要只考虑了地铁工程的功能需求，未统筹考虑地铁建设发展给沿线地块开发带

来的附加价值，因为未在规划设计阶段做好充分的预留，或者说在规划设计阶段

有统筹考虑，但仅停留在理论设计层面，实际因TOD综合体地块开发与地铁建设

的时序不匹配，导致地铁建成后，后期TOD项目开发受制于地铁工程保护要求等

限制，无法有效实现TOD综合体开发价值，导致规划设计难以按预期进行落地。

亦或尽管最终能按照早期的规划进行落地，但需要付出较大的建设成本，造成资

源的浪费。总体来说，为解决上述痛点，如何做好TOD项目开发与地铁设计的高

效协同成为了政府及房地产开发企业的研究课题。

同步实施工程是必然发展趋势

同步实施工程可以从设计功能、施工便利、经济效益等诸多方面有效实现

TOD综合体项目开发与地铁建设的高效协同。在设计层面，通过同步设计将地铁

功能与物业开发功能从建筑空间及使用功能上进行协同考虑，实现你中有我，我

中有你，而不是两个孤立的工程。在施工层面，通过同步施工，实现在地铁建设

的同时，将TOD综合体项目与地铁有结构相连或功能空间相通的工程内容进行一

并建设，保证了施工时序、施工措施的同步，避免地铁建成进入运营期后，TOD

项目开发对地铁工程造成地铁运营安全隐患。在经济效益层面，同步设计和同步

施工避免了基坑重复开挖、以及地铁保护施工措施，建筑功能的设计考虑以及匹

配的工程实体施工都一次完成，最大限度实现了社会经济效益的最大化。

同步实施工程的建设模式

TOD项目开发建设单位负责实施

地铁建设与TOD项目开发同时进行，建设双方建立协调对接机制，从规划设

计层面做好结构及建筑接口的处理，优化交通流线，通过双向打通功能空间提升

项目开发价值，同时也为市民出行提供便利。从工程实施层面做好二者施工筹划，

制定施工期间的相互配合措施，在场地存在交叉重叠难以避免交叉施工的情况下，

如何保证施工安全和施工效率，安排好二者施工时序，做好结构及建筑接口的质

量管控，不给后续留下工程质量隐患。该模式下对双方建立的协调机制要求较高，

地铁工程作为重点民生工程，往往无法从设计上或施工上过度将就TOD项目，对

接机制运行的效果往往取决于双方管理人员的能力，而且直接决定同步实施工程

的成败，所以需要TOD项目开发方投入较多的精力进行管理。

TOD项目开发建设单位委托地铁公司负责实施后进行验收移交

该情形适用情况同上一种模式，即在地铁建设阶段已经有明确的TOD项目开

发商，为提高协调效率，TOD开发方可以将同步实施工程相关设计工程条件作为

输入，具体委托地铁公司对设计和施工进行管理，给地铁公司支付一定的管理费

用，以功能为导向，TOD项目开发方只需提供稳定的设计工程条件输入，设计及

施工过程均交由地铁公司负责，避免了设计施工的多头交叉管理，有效提升了协

同效率和效果。该模式下需要TOD项目开发方信任地铁公司对设计和施工的管控，

并愿意支付一定的管理费。在地铁公司按完成同步实施工程的建设实施后，按验

收移交程序将该部分工程实体交回给TOD项目开发方。

地铁公司先行按政府的规划设计进行实施后由TOD项目开发方返还建设资金

如在地铁建设阶段尚无明确的TOD项目开发商，同步实施工程只能由政府层

面统筹。在前期阶段，由政府及地铁公司对地块开发与地铁的协同设计方案进行

审定后，先行由地铁公司出资负责同步实施工程建设，并将工程实施费用作为

TOD项目地块出让条件，由地块竞得者将同步实施工程费用支付返还给地铁公司。

该模式下因最终的TOD项目开发方不一定能参与到同步实施工程的前期设计，

TOD项目开发方需在已有的同步实施工程基础上进行项目开发设计，会对开发商

造成一定的设计条件约束，开发商也可以在后续做一定的优化，但往往因同步实

施工程涉及到地铁工程的建筑结构接口，以及地铁保护相关规定，难有较大的优

化空间，更多是在已完成的同步实施工程上去做TOD项目开发设计。

同步实施工程的积极意义

政府层面

以公共交通为导向的TOD综合开发模式可实现对土地集约利用，通过沿线土

地的开发利用捕获价值，缓解政府资金压力，并反哺轨道交通建设运营，通过对

TOD综合开发项目策划经营，结合城市及区域发展需求导入产业资源，推动产城

融合发展，促进城市经济社会发展、提升城市能级，实现城市可持续发展战略、

引领TOD产业生态加速发展。在上述背景下，目前国内许多城市也在陆续出台相

关政策支持项目落地，这将是行业发展趋势使然。

企业层面

TOD综合体项目开发模式让开发商进入到一个新的时代，相对原来开发技术

难度不是非常复杂的住宅项目或商业项目业态开发模式，其技术难度更高，建设

施工复杂程度也明显增大，但与此同时给开发商带来的开发价值提升也是巨大的。

TOD综合体相对传统项目能给项目开发带来更多附加价值，可以创造项目溢价，

提升项目商业价值，结合与地铁交通相连接进行引流，便利的出行方式也给住宅

物业带来了售价支撑，整体来看对开发商是一种全新的具有高附加价值的开发模

式。

社会层面

TOD项目开发体现了“公共交通导向”价值，让市民出行及生活更便利，打

造了立体化、人性化、可持续的TOD综合开发业态，是集合居住、商业办公、交

通出行、大型生活配套于一体的新生活场景模式，为城市发展与市民生活提供高

品质载体，实现场站、城市、产业、市民、人文的融合发展，是社会资源的有效

整合，最终形成了政府、企业、社会多赢局面。

参考文献：1. 广州地铁TOD综合开发白皮书

本文标签： 开发地铁项目工程建设