上海写字楼市场租赁策略研究

工海房地　蔓　

上海写字楼市场租赁策略研究　

文／胡金星王晓婷　

吸收海外资金投入闸北的旧城区改造的成果　也是当时上　

海市旧城区改造中最大的项目。　

由美国次级债危机引发的全球金融危机及国内经济发　

展速度放缓对上海不夜城板块写字楼市场的影响逐步显　

现，出租率跌至近６年以来的低点。主要表现在以下几个　

方面。　

（一）平均租金呈下降趋势　

根据２００９年７月调查结果显示　降幅前三位分别是　

嘉里写字楼ｌ期、企业广场和汇贡大厦。（１）嘉里写字楼ｌ期　

其租金从￥４　０ｏ／平方米／天跌至￥３．ｏｏ／平方米／天，　

降幅２５％。（２）企业广场．又称嘉里三期　其租金从￥３　５Ｏ／　

平方米／天跌至￥２．８Ｏ／平方米／天，降幅２０％。（３）汇　

贡大厦，其租金从￥２．４Ｏ／平方米／天跌至￥２．ｏｏ／平方　

米／天，降幅１　７％。　

（二）租户净流出　

在金融危机影响下，为了降低经营成本，一些非现代　

服务业的内外资企业（租户）通过向市郊区及周边省市搬　

迁　使得租户总体上呈净流出趋势。自２００９年１月至今，　

整个不夜城写字楼板块租户呈净流出态势，截止６月份　

近几年以来，上海经济的持续发展对写字楼需求持续　

增加，越来越多的房地产开发企业进入写字楼市场　写　

字楼的投资额逐步增长．由２００１年的２６　２２亿元上升到　

２００８年的１８６．２２亿元，年均增长速度达到７６．２８％。同时，　

进出租户相抵后，有近７３００平方米的租户离开了该地区，　

租户需求的减少对区域内写字楼造成了极大压力。　

（三）写字楼管理复杂　

嘉里不夜城ｌＩ座以小业主为主．由于小业主所转租出　

写字楼租赁面积也逐步增加，由２００１年的１　９８．５５万平方　

米增长到２００８年的３５２．８９万平方米。但外部环境的变化，　

特别是２００７年以来美国次级债危机引发的全球金融危机　

去租户的素质参差不齐，租金有高有低，物业管理费为５　

元每月每平方米　大大低于周边普通写字楼。长安大厦１　

号办公楼每层都被小业主买断，再分租，每层都有各自独　

立物业部，管理较混乱。这些因素直接影响到了该板块写　

字楼的整体形象及抗风险能力。　

及我国经济增长速度的放缓对上海写字楼市场影响逐步　

显现出来　加剧了写字楼市场的波动性。自２００５年以来，　

写字楼租赁面积尽管持续增长．但增长速度却逐年下降．　

２００５年为３３　５％，２００８年仅为２．７％。　

因此．加强对写字楼租赁经营策略理论研究可为提升　

二、上海不夜城板块写字楼的优劣势分析　

影响写字楼市场发展的因素主要有区位与交通状况、　

整体布局（商业配套）、办公环境软硬件、整体定位、物　

业服务水平、政府政策与产业规划等。对上海不夜城板块　

写字楼的优劣势分析既有助于分析问题背后的深层次影　

响因素．也可以更好地把握环境变化带来的新的机遇和风　

险。　

写字楼出租率及写字楼市场健康发展提供决策支持。　

一

、

上海不夜城板块写字楼租赁市场现状与问　

题　

上海不夜城首批项目启动于１　９９３年　是上海市大力　

２０　Ｊａｎｕａｒｙ　２０１ｏ　

０　…　工海房地　

（一）上海不夜城板块写字楼优势　

管理能力。因此，面对写字楼市场波动性与风险性．写字　

１交通便利。地铁一号线、四号线、轨交三号线、　

楼业主只有积极根据区域发展规划，在加强市场调研的基　

南北高架新客站出入口、多条公交线路及长途客运站，交　

础上　从写字楼市场再定位、提升写字楼整体形象、加强　

通四通八达，给企业办公提供了极大的交通便利。　客户关系管理、积极争取政府政策支持等方面着手，才能　

２区位优势明显。该区域是市中心位置　距离人民　在金融危机及经济发展放缓等背景下变被动为主动，变挑　

广场南京西路商圈仅地铁三站之遥，　距离淮海路商圈约　

战为机遇　更好地促进当地写字楼市场的健康发展。　

４公里，距离徐家汇商圈约８公里，距离陆家嘴商圈约５　５　

（一）加强对外部宏观环境和内部客户需求的调研　

公里。　

由于写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，　

３．租金优势。该区域虽居市中心位置　但普遍租金　而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关。　

不高　较适合创业期、发展期的中小企业，且周边商业成　因此，要加强国民经济及上海经济发展情况等外部宏观环　

本也适中，比较适合那些对经济成本有所顾虑的企业，价　

境的了解与预测，及时调整租金策略与服务内容策略　与　

格优势明显。　入驻客户一同克服经济波动带来的风险。　

４政府政策优势。根据不夜城地区规划　今后几年　㈢写字楼市场再定位　

不夜城地区的开发重点将围绕　两线一点”展开。其中　两　

写字楼租赁市场与区域经济发展及政府规划密切相　

线”即以恒丰路为主的商务黄金大道和由苏州河构成的滨　关。在目前经济放缓背景下，租户的净流出给写字楼业主　

河休闲水岸　一点”即将不夜城地区打造成商业文化中　

造成了一定的经营困难，但也为其进行战略调整与写字楼　

心。同时　提出了有关部门将通过明确各写字楼产业导向，　市场再定位创新了良好的机遇。写字楼业主只有根据政府　

推进不夜城区域的产业结构调整。因此，政府规划支持为　

规划　积极进行产业客户定位、产品定位、物业管理服务　

该区域写字楼市场发展提供了新的发展空间　这也需要对　定位等，明确写字楼的客户属性，调整租户结构，提供与　

租户结构进行相应的调整。　

客户属性相适应的写字楼软硬件设施　并提高物业管理资　

（二）上海不夜城板块写字楼劣势　

质等级等措施，才能吸引优质客户的入驻，变被动为主动，　

１

．

商业配套档次不高。上海不夜城市场细分较多，　

确保写字楼租赁市场持续健康发展。　

均以各类批发市场为主。如环龙商厦的婚纱市场和摄影市　

（三）加强客户关系管理　

场，友谊服饰批发市场长期经营羊毛衫等服饰批发业务，　

客户关系管理是提高客户忠诚度与满意度的一个有效　

凯旋门保建品市场则以经营保健品为主，商业设施属于中　手段　写字楼业主应加强对现有办公楼租赁客户的服务能　

高档的也仅太平洋百货一家。　

力。如在对客户需求进行调研的基础上，成立商务中心　

２．人员流动大，人员复杂，环境较为嘈杂。不夜城　

为客户提供传真、复印、打字、多功能会议室、代订机票、　

人员流动大　消费能力较低，难以支撑高水平的消费。人　火车票等有偿或免费服务等　更好地满足客户需求，降低　

员流动大带来的还有噪音污染，直接影响到企业办公环　客户商务成本等提高客户满意度。　

境。这此因素都直接影响到该区域写字楼的经营环境。　（四）通过办公楼硬件与软件提升整体形象　

３．写字楼类型多且分布较为分散。不夜城板块现有写　

办公楼的整体形象体现在硬件与软件两个方面。对于　

字楼既有甲级写字楼也有普通写字楼　但甲级写字楼较　

硬件，企业可利用信息技术等高科技来完善现有办公楼，　

少。另外，现有写字楼并不是集中在一起的，而是分散在　

促进办公楼智能化的发展。在软件方面，规范办公楼业务　

各处．未能形成一个有序整体的写字楼区域。　

员行为，如接待、衣着、谈吐等方面。　

４物业管理企业资质不高。不夜城板块物业管理企　

（五）积极争取政府支持，创造良好办公环境　

业资质等级不高　如嘉里物业和香港广场物业是三级、锦　针对目前不夜城人流大与环境嘈杂现状，企业应通过　

江物业是二级、上房物业和浦江物业是一级、康吉物业无　

多渠道积极向政府争取政策支持，包括区域内人流和车流　

级。资质等级不一．直接影响到管理质量的差异　并进而　的合理布局，规避许多潜在的　杂乱　因素。同时在比较　

影响到整个不夜城板块写字楼的整体形象。　

分散的不同办公楼之间，促进中高档购物中心、餐饮、商　

业设施等供给，从而把办公楼、购物中心、餐饮与商业设　

三、上海写字楼租赁策略研究　

施等连成一体　实现政府商业中心规划的目标，为该区域　

从上海不夜城板块面临的优劣势分析来看，其主要优　办公楼创造一个良好的办公环境。Ｅ　

势在于区位与政府政策，劣势在于写字楼业主的内部经营　（作者单位：华东师范大学东方房地产学院）